آموزش مشاوره املاک

 

سایر قواعد خرید املاک و مستغلات

قاعده ۱: در محدود قیمتی خود ، به دنبال خانه بگردید . منطقی نیست که به دنبال خانه ای با محدوده قیمت ۴۰ میلیون تومان بگردید در حالی که می دانید فقط در حول و حوش ۳۰ میلیون تومان می توانید خانه خرید کنید .

قاعده ۲: اگر راهنمایی و تایید والدین شما در خرید خانه مهم است ، از همان ابتدا ، آنها را در فرآیند فروش مشارکت دهید، نه بعد از اینکه قرارداد را امضا و مهر و موم کردید و خانه را تحویل گرفتید .

قاعده ۳: آمادگی سود بردن از یک معامله بزرگ در زمان تحقق آن را داشته باشید .بعضی صاحب خانه ها ، به دلایل مختلف، برای فروش یا قیمت گذاری خانه عجله می کنند و به اشتباه یا به دلایل دیگر قیمت خیلی پایینی ، پیشنهاد می کنند. بعضی مواقع بانکها مبادرت به فروش خانه می کنند. و خانه ها همیشه با قیمت کمتری از ارزش واقعی اش به فروش می رسند.

قاعده ۴: از ارزش واقعی خانه مطلع شوید. قیمت خرید را بررسی کنید، به دنبال خانه های مشابه فروخته شده بگردید، اطلاعات گرد آوری شده و قابل مقایسه را پیدا کنید. اگر شما ارزش واقعی ملک را می دانید، می توانید در بازدیدی که انجام می دهید خانه های خوب را به راحتی تشخیص دهید.

قاعده ۵: به دنبال سرنخی بگردید که شور و اشتیاق مشتری برای چانه زنی را مورد قضاوت قرار دهید.

قاعده ۶: به آینده کار خود فکر کنید. شما باید درباره وضعیت فردی و خانوادگی خود در آینده(۵سال دیگر) فکر کنید و خانه ای بخرید که مناسب با نیازهای آنها است.

قاعده ۷: در مورد روش تخلیه خانه فکر کنید. اکثر افراد دوست ندارد در اولین خانه ای که می‌خرند برای همیشه زندگی کنند. در حقیقت بیشتر صاحب خانه های طی ۵ تا ۷ سال از خانه اول خود نقل مکان می کنند. زمان خرید خانه و زمان بازسازی آن را به خاطر بسپارید. همچنین درباره مشکلات پیشروی فروش مجدد فکر کنید.

قاعده ۸: از یک مشاور املاک کمک بگیرید. مشاور املاک تنها به شما خانه نمی فروشد . مشاور املاک نه شما را ثبت نام می کند و نه به حال خود رها می کند. بلکه مشاور املاک شما را از اوضاع بازار آگاه می کند، خواسته و نیاز های شما را بررسی می کند، شما را در پیدا کردن خانه هایی متناسب با معیارتان راهنمایی می کند، با سایر متخصصان همگام می شود، از جانب شما مذاکره می کند ، کاغذ بازی ها و آخرین مهلت سررسید را چک می کند و هر گونه مشکل به وجود آمده را حل می کند.

قاعده ۹: مطمئن شوید که مشاور املاک شما ، با توجه به حق دلالی خود به شما خانه نشان نمی دهد. تا جایی که ممکن است ، از مراجعه به بنگاه های دو گانه (که هم کار خرید و هم کار فروش را انجام می دهند) خودداری کنید.

قاعده ۱۰: به سخن مبهمی که به کار می برند خوب گوش دهید. آنچه که شما خواهان شنیدن آن هستید ، واضح است . اگر فروشنده می گوید که کوره گرمایشی خانه جدید است ، ببینید منظور از جدید چند سال است. از نظر شما شاید ۲ یا سه سال باشد ، ولی منظور فروشنده ممکن است ۷ تا ۸ سال باشد. این شیوه برای تبلیغات ملک هم جواب می دهد.

قاعده ۱۱: ببینید واقعا در بازار چه می گذرد. از مشاور املاک خود درباره بازار محلی ملک خود سوال کنید. “میانگین تعداد روز ماندگاری ملک “و “نرخ جذب” آن را بپرسید. درباره محدوده نوسان قیمت ،محله ها و سبک خانه هایی که به خوبی در حال تغییر هستند یا نیستند و اینکه کدام خانه ، بررسی کنید.

قاعده ۱۲: خانه هایی با بازسازی های عملیاتی و خوب را بر خلاف خانه هایی که فقط تزیینی هستند ،انتخاب کنید. بازسازی های عملیاتی شامل مواردی در شومینه گاز ، کابینت های خوب در آشپزخانه ، یک اجاق گاز، پارکت ها است .

خرید املاکقواعد خرید املاک و مستغلات

مشاوره املاک

قواعد خرید خانه

 

قاعده ۱: هرگز در خرید خانه  عجله نکنید. خرید خانه  آسانتر از فروش آن است. خودتان را تحت فشار قرار ندهید. خونسرد باشید. هیجان زده نشوید. مطمئن شوید که اطلاعات کافی برای یک تصمیم گیری آگاهانه دارید.

 

قاعده ۲: خانه ها و امکاناتی به روزی را انتخاب کنید که برخلاف خانه های عجیب و غیر عادی، تقاضا و جذابیت  گسترده ای دارند.

 

قاعده ۳:خرید خانه یک فرآیند حذفی است. لیست دلخواه شما باید نیازها و خواسته های شما را در برداشته باشد. جستجوی خود را برای خرید یک خانه با فکر باز آغاز کنید. بر سر امور جزئی (خواسته ها) برای دستیابی به امور مهم تر (نیازها) کوتاه بیایید. هنگامی که شما از خانه ها بازدید می کنید اولویت های خود را در طول مسیر تنظیم کنید.

 

قاعده ۴: یک فرد به طور متوسط باید حدود ۱۶ خانه را با کمک یک مشاور املاک بازدید کند تا  به اندازه کافی درباره ارائه یک پیشنهاد، مطلع و  مطمئن شود. بعضی افراد ۵ تا و بعضی دیگر ۵۰ خانه را می بینند. شما مجبور نیستید که هر خانه موجود در بازار را ببینید(مگر اینکه خودتان بخواهید).

 

قاعده ۵: به طور اصولی خانه را اتاق به اتاق بررسی کنید. نگاهی به  پشت بام، پنجره ها، دیوارها، سقف ها، پریز های برق، کف اتاق، درها، ستون ها، کابینت ها، کوره، آب تصفیه کن، وان حمام، شیر آبها… همه چیز بیندازید.

 

قاعده ۶: یک خانه مسئله دار را نخرید. اگر خانه مشکلاتی دارد که فروش را برای صاحب خانه دشوار کرده ، برای فروش شما هم مشکل خواهد شد. بعضی افراد زندگی در یک خیابان شلوغ را دوست ندارند. برخی از افراد هم زمین های دو نبش را دوست ندارند. این چیزها ممکن است شما را اذیت نکنند اما یک روز شما مجبور خواهید شد، این خانه را بفروشید.

 

قاعده ۷: از همان ابتدا یافتن  یک مشاور املاک ، حائز اهمیت است. تا جایی که ممکن است از رفتن به بنگاه های متعدد  اجتناب کنید. هر چه زودتر مشاور املاکی که می خواهید با او کار کنید را پیدا کنید، فرآیند خرید خانه راحت تر و لذت بخش تر خواهد شد.

 

قاعده ۸: پشت بام، پنجره ها، کوره حمام اقلام  با ارزشی هستند. این سه قلم به تنهایی گرانبها ترین اقلام برای تعویض را تشکیل می دهند. اطمینان حاصل کنید که این  موارد قدیمی نباشد یا خانه مطابق با آنها قیمت گذاری شده است.

 

قاعده ۹: شما نمی خواهید که سریع پولدار شوید. به احتمال زیاد نمی توانید از استراتژی خرید خانه با تخفیف ویژه و بعد از تعمیر فروش آن در ۹ ماه برای دستیابی به یک سود بزرگ استفاده کنید.

 

قاعده ۱۰: اگر شما منتظر هستید که قیمت ها کاهش یابد، منتظر نباشید. املاک و مستغلات مانند بازار سهام نیستند. آن ها قابل پیش بینی هستند. با وجود اینکه  قیمت ها در نوسان هستند آیا شما منتظر افت ۱۰ درصدی قیمت خانه در بازارهایی که حتی قدری هم این اتفاق نمی افتد ، هستید.

 

قاعده ۱۱: دکوراسیون خانه ای که خریداری می کنید حتما نباید به سلیقه شما باشد (یا متناسب با مبلمان شما).  خرید یک خانه که کمی به تغییر دکوراسیون نیاز دارد برای شما بهتر است. خانه ای را بخرید که متناسب با سبک زندگی و نیاز های خانواده تان  باشد . شما همیشه می توانید خانه را به سلیقه خود تزئین کنید و مبلمان جدید بخرید.

 

قاعده ۱۲: حداقل ۲ ماه وقت برای یافتن یک خانه در نظر بگیرید. ممکن است بیشتر یا کمتر  طول بکشد. بسته به اوضاع بازار و مقدار زمانی که  برای جستجوی خانه اختصاص داده اید، پیدا کردن یک خانه خوب به ۲ تا ۴ ماه تلاش مستمر نیاز دارد. اگر می خواهید در مرداد نقل مکان کنید ، شروع جستجو در اسفند موفقیت شما را تقریبا تضمین می کند.

 

قاعده ۱۳: در یک روز از تعداد زیادی خانه بازدید نکنید. اگر شما اولین بار است که با مشاور املاک خود برای بازدید خانه می روید ، غالبا دوست دارید  ۶ یا ۷ خانه را ببینید. اما پس ازآن ، دو یا سه خانه را برای یک روز کافی می دانید.

۱۱قاعده در مورد وام مسکن

قاعده ۱: برگه احراز صلاحیت وام مسکن را بگیرید. قبل از خرید یک خانه باید سری به بانک بزنید تا ببینید چقدر می توانید تقاضای وام کنید. حداقل با یک بانک و یا کارگذار وام مسکن صحبت کنید. گرفتن برگه احراز صلاحیت وام مسکن شما را ملزم به گرفتن وام از آن وام دهنده نمی کند. بلکه شما را در برابر نرخ سود افزایشی در طول ۶۰، ۹۰ یا حتی ۱۲۰ روز حمایت می کند.

قاعده ۲: وامی را بگیرید که مناسب با شرایط شما است. با وام دهنده خود در باره وام های مسکن با نرخ ثابت ، وام های مسکن با نرخ متغیر، وام های مسکن ترکیبی ، وام مسکن باز و وام مسکن بسته ، قابلیت انتقال، جریمه های برداشت ، گزینه های تجدید ، پرداخت های نقدی، افزایش پرداخت سالانه، پرداخت های دو برابر، پرداخت های شتاب ، جریمه های پیش پرداخت ، مابه‌التفاوت نرخ سود و هزینه های پنهان صحبت کنید

قاعده ۳: یکی از اصلی ترین دلایلی که مردم نمی توانند یک وام مسکن خوب بگیرند این است که آنها سپرده کافی برای پوشش دادن پیش پرداخت ها و هزینه های اختتامی ندارند.

قاعده ۴: وام دهندگان به ۴ مورد توجه می کنند. که آن ۴ مورد ، صلاحیت ، اعتبار، شخصیت و وثیقه است .

 

قاعده ۵: وام دهندگان مراجعه کنندگان را با بررسی نسبت بازپرداخت بدهی کل و نسبت بازپرداخت بدهی ناخالص می پذیرند. این نسبت از یک وام دهنده تا وام دهنده دیگر متفاوت است اما به طور کلی نسبت بازپرداخت بدهی کل شما باید ۳۵ تا ۴۰ درصد باشد. نسبت بازپرداخت بدهی ناخالص باید ۲۷ تا ۳۲ درصد باشد. نسبت بازپرداخت بدهی کل برابر است با (اصل پول +سود+ مالیات+ اقساط وام) بر روی درآمد ناخالص . و نسبت بازپرداخت بدهی ناخالص برابر است با (اصل پول+ سود+ مالیات) برروی درآمد ناخالص.

قاعده ۶: هرچه پیش پرداخت ها بیشتر باشد سالهای پرداخت وام مسکن شما کم می شود.

قاعده ۷: نمره اعتباری شما خیلی اهمیت دارد. آن تعیین می کند که شما چقدر می توانید قرض کنید و چقدر برای شما تمام می شود. نمره اعتباری ۶۲۰ به بالا خوب و نمره اعتباری ۷۲۰ به بالا عالی است.

قاعده ۸: یک کپی از گزارش اعتباری خود حداقل سه ماه قبل از تقاضای یک وام مسکن بگیرید. بسیاری از گزارش های اعتباری اشتباه هستند. هر گونه اعتبار بدی که دارید را اصلاح کنید. اصلاح اطلاعات نادرست و اشتباه در گزارش اعتباری شما حدود ۳۰ روز طول می کشد.

قاعده۹: یک سابقه اعتباری خوب برای خود ایجاد کنید. اقساط وام مسکن و کارت های اعتباری خود را به موقع پرداخت کنید. درصورتی که یک سابقه اعتباری نداشته باشید ، وام دهندگان تقاضای شما را رد می کنند. با این حال، تقاضای کارت اعتباری جدید نکنید. اقلام گرانبها و بزرگ مانند یک ماشین که ضریب بازپرداخت وام شما را تغییر خواهد داد ، نخرید. کار خود را از دست ندهید و به یک کاسب و صاحب شغل آزاد تبدیل نشوید.

قاعده ۱۰: تقاضای گزارش اعتباری شما برای چندمین بار اثر سویی بر میزان اعتبار شما دارد. خرید بیش از حد برای وام مسکن اغلب نتیجه معکوسی دارد.

قاعده ۱۱: اگر وام دهنده شما بفهمد که شما از نوع وام مسکن و نرخ های موجود اطلاع دارید، با احتمال زیاد به شما بهترین شرایط را پیشنهاد می دهد.

 

۱۵ قاعده دیگر درباره محله ها

قاعده ۱: خانه ای که در مسیر باد قرار دارد و از مراتع گاو ، مزرعه پرورش مرغ ، فاضلاب تصفیه خانه یا محل تخلیه زباله شهر عبور می کند را نخرید .

قاعده ۲: اگر محله شما یک انجمن یا تشکل خاص دارد، به عضویت آن در آیید . اگر تمایل به این کار ندارید حداقل سری به آنجا بزنید تا بدانید در آن تشکل چه می گذرد.

قاعده ۳: اکثر مردم دوست ندارند که بیشتر از ۴۰ دقیقه در مسیر رفت و آمد کار خود وقت بگذرانند . یک مسیر رفت و آمد خوب بیشتر از ۲۵ دقیقه طول نمی کشد . به مسیر رفت و آمد خود برای کار توجه کنید.

قاعده ۴: محله ای که در آن درصد بیشتری از صاحب خانه ها زندگی می کنند بیشتر از محله ای که مستاجران در آن زندگی می کنند، ارزش و کیفیت خود را حفظ می کند.

قاعده ۵: امنیت یک نگرانی بزرگ برای بسیاری از صاحب خانه ها است . آمار جرم وجنایت های پلیس محلی را بررسی کنید . بیشتر ادارات پلیس گزارش حوادث را منتشر می کنند.

قاعده ۶: در محله ای با ویژگی های جغرافیایی خوب خانه بخرید . با تقسیم بندی های جدید ، ساخت و ساز ها با پاکسازی تمام زمین و مسطح کردن عوارض زمینی آغاز می شود. و برای سازندگانی که متناسب با زمین به ساخت و ساز می پردازند جالب توجه است .

قاعده ۷: در منطقه ای که یک مدرسه خوب وجود دارد خانه بخرید ، حتی اگر بچه ندارید. این چنین خانه ها نه تنها بر ارزش ملک بیشتر از نرخ میانگین می افزاید ، بلکه فروش مجدد آنها نیز آسان تر است .

قاعده ۸: به تعداد تابلوهای “برای فروش” در محله توجه کنید. محله های جدید به مراتب بیشتر ، عادت به فروش خانه های مشابه دارند . و این برای خریداران شرایطی را فرآهم می آورد تا بیشتر بر سر قیمت چانه بزنند.

قاعده ۹: بنگاه ها و تشکل های املاک و مستغلات کل آمار فروش هر محله ای را حفظ می کنند. از مشاور املاک خود بخواهید که این اطلاعات را در اختیار شما قرار دهد.

قاعده ۱۰: محله ها معمولا یک چرخه زندگی ۵۰ تا ۷۰ ساله را پشت سر گذاشته اند. فاز های آن محله ها شامل فازهای رشد یافته ، بدون تغییر ، و در حال زوال هستند. چهارمین فاز ، فاز های احیا و نوسازی شده است که ارزش آن را دوباره افزایش می دهد. به نشانه ها یی که نوع فاز را مشخص کند ، توجه کنید .

قاعده ۱۱: میزان فروش و کاسبی در محله های جدید بسیار بالاتر از محله های قدیمی است . محله های جدید دارای درصد بسیار بالایی از صاحب خانه هایی است که اول وقت سر کار خود حاضر می شوند.

قاعده ۱۲: امروزه گرایش به نقل مکان از حومه به شهر وجود دارد . مردم هم محله های قابل پیاده روی و قدیمی را دوست دارند . خانه ها و محله های قدیمی تر نسبت به خانه های جدید جذابیت بیشتری دارد.

قاعده ۱۳: در مورد ناحیه بندی محله بررسی کنید . قواعد ناحیه بندی با سطوح مختلف دولتی و مواجهه با نحوه استفاده از قطعات خاص و بسیار منحصر به فرد زمین ایجاد می شود. یکی از دلایل اصلی نیاز به ناحیه بندی حصول اطمینان از این است که زمین های مجاور سازگار هستند . بیشتر مردم نمی خواهند که یک کارخانه نزدیک خانه آنها ساخته شود. آلودگی هوا ، آلودگی صوتی ، و سایر عوامل نا خوشایند از پیامد های وجود کارخانه است و ناسازگار با یک منزل مسکونی است.

قاعده ۱۴: کوچکترین خانه را در خیابان خود بخرید. قانون ارزش مقایسه ای یک معیار ارزش یابی خانه ها در یک محله است. شما به دنبال یک خانه با ارزش نسبی مثبت هستید. شما می خواهید کوچکترین خانه را بخرید زیرا خانه های بزرگتر ارزش خانه شما را بالا می کشد.

قاعده ۱۵: با همسایگان خود خوب رفتار کنید. آنها یک منبع اطلاعاتی درباره محله هستند. زمانی که از خانه دور هستید آنها خانه شما را می بینند و حتی در زمان بارش برف پیاده رو شما را پارو می کنند.

 

۳۰ قاعده در مورد محله ها

قاعده ۱: محله ها مهم تر از خانه ها هستند. داشتن یک خانه خوب در یک محله عالی بهتر از داشتن یک خانه عالی دریک محله خوب است.

قاعده ۲: یک محله خوب را انتخاب کنید. محله ها با نرخ های متفاوت بر ارزش خانه می افزاید. محله های خوب و در حال توسعه بهتر از نرخ میانگین ، بر ارزش ملک می افزاید. بعضی مکان ها در حال رشد و پیشرفت هستند در حالی که برخی دیگر کوچک شده و پس رفت داشتند. گذشت ۱۰ یا ۲۰ سال می تواند یک دنیا تفاوت ایجاد کند .

قاعده ۳: در محله های در حال توسعه و پر گذر خانه بخرید. محله های گذرگاهی معمولا نزدیک به کلان شهرهای عمده هستند و زمانی نادیده گرفته شده و توجه کمتری به آن می شد. به سرنخ ها توجه کنید. ببینید آیا هیچ ساخت و سازها عمده ای وجود دارد؟ آیا نشانه های خوبی که رونق یک محله را نمایان سازد وجود دارد.

قاعده۴: در یک شهر دانشگاهی زندگی کنید. دانشگاه ها شغل و مزایای اقتصادی دیگری را برای یک شهر فرآهم می سازند. دانشگاه ها صنایع پایداری هستند که فراز و نشیب های اقتصادی را دنبال نمی کنند.

قاعده ۵: خانه هایی که خیلی نزدیک به دانشگاه هستند را نخرید. دانشگاه ها در حال رشد هستند. دانشجویان بیشتر ترجیح می دهند در یک خانه زندگی کنند تا در خوابگاه یا یک واحد آپارتمانی. مستاجران از املاک شما به خوبی صاحبان مراقبت نمی کنند. نگهداری خانه های اجاره ای شما جز اولویت های دانشجویان نیست.

قاعده ۶: خانه هایی که در مسیر پرواز هواپیما هستند را خریداری نکنید. اگر شما در شهر خود یک فرودگاه دارید، ببینید آیا هواپیمای فرودگاه بالای خانه یا محله آینده شما پرواز می کنند. فرودگاه ها روز به روز بزرگتر و پر رفت و آمد تر می شوند. آنچه که در حال حاضر ممکن است یک مزاحمت کوچک باشد بعد ها می تواند به یک ناراحتی بزرگ تبدیل شود.

قاعده ۷: می توانید خانه ها و محله ها را با گوگل مپ وگوگل ارس مشاهده کنید. و یک دور نمایی از محله ها بگیرید.

قاعده۸: امکانات رفاهی محله را مورد بررسی قرار دهید. بخشی از شناخت ما درمورد اینکه چه چیز یک ملک با ارزش است با بررسی محله ای که ملک در آن قرار دارد، امکان پذیر می شود. نزدیک بودن به یک مدرسه عالی یا دسترسی به بزرگراه .ارزش یک ملک تا حدی با امکاناتی که در نزدیکی آن قرار دارد تعیین می شود.

قاعده۹: نزدیک ایستگاه گاز یا پارکینگ های خودرو خانه نخرید . زیرا آن مکان ها شلوغ هستند.

قاعده ۱۰: در ساعات و روزهای مختلف هفته سری به آن محله بزنید . از حس بینایی ، بویایی و شنوایی خود برای کشف عواملی که محله را تحت تاثیر قرار می دهد، استفاده کنید. ببینید آیا سروصدای بیش از حد مدارس ، استادیوم، بزرگراهها، فرودگاه ها، خطوط راه آهن وجود دارد. فضای سبز حیاط ها و ماشین های پارک شده در جلوی خانه می تواند گواه وضعیت مالی جمعیت آن محله باشد.

قاعده ۱۱: ارزش بازار ملک را مورد بررسی قرار دهید. بعد از اینکه در مورد ملک شناخت پیدا کردید ، بررسی کنید که خانه های مشابه با چه قیمتی در بازار خریداری می شوند. یک رنج اولیه قیمت بازار بر اساس نوع و عمر خانه های مشابه مشخص کنید. املاک و مستغلات مختص یک محل خاص است. یک خانه ویلایی سه خوابه در یک منطقه ممکن است دهها هزار تومان بیشتر یا کمتر از یک خانه مشابه در یک محله متفاوت باشد.

قاعده ۱۲: در مورد قطعه زمین های خالی محتاط باشید. اگر پشت خانه جدید شما یک مزرعه است بررسی کنید که چه چیزی قرار است در آنجا ساخته شود. بزرگراه خواهد شد یا آپارتمان بلند مرتبه؟ پارکینگ خواهد شد یا یک مدرسه؟

قاعده ۱۳: خانه های نزدیک به معدن زغال سنگ ، نیروگاه هسته ای یا نیروگاه بادی را نخرید . زیرا آنجا پر سرو صدا ، خطرناک و بد بو است.

قاعده ۱۴: نزدیک گودال ماسه، کارخانه ، اتوبان خانه نخرید . شما نباید نزدیک مناطقی باشید که ماشین آلات سنگین بسیار در آنجا رفت و آمد می کنند .

قاعده ۱۵: جمعیت محله خود را مورد بررسی قرار دهید. اگر شما فرزند جوانی دارید ممکن است نخواهید به یک محله قدیمی مهاجرت کنید. این موضوع برای شما هم صدق می کند و ممکن ا ست در اوایل ۳۰ سالگی باشید و نمی خواهید به محله ای که دانشگاه های زیادی دارد نقل مکان کنید. مشاوران املاک اطلاعات لازم درباره جمعیت یک محله را در اختیار دارند.

ادامه دارد…..

 

۲۰ قاعده کلی در عرصه املاک و مستغلات

قاعده اول :عاقلانه تصمیم بگیرید نه احساسی. خرید و فروش یک خانه می تواند شما را احساساتی کند . خریداران نباید عاشق یک خانه شوند و فقط همان خانه چشمشان را بگیرد. در برخی محله ها یک خانه مشابه خیلی زود به بازار عرضه می شود و ممکن است تا هفته دیگر این اتفاق بیافتد. اگر شما فروشنده یک خانه هستید ، به خصوص خانه ای که برای مدت طولانی درآن زندگی کرده اید و نقل مکان برای شما سخت است توصیه می کنیم که از آن خانه بلند شوید و نقل مکان کنید.

قاعده دوم: ارزش یک خانه توسط خریدار ، فروشنده و بازار مسکن تعیین می شود. ارزش ارزیابی شده ، لیست قیمت ها، ارزش میانگین خانه درآن محله به عنوان ارزش نهایی خانه نیستند. ارزش واقعی خانه قیمت فروش آن است. قیمت و ارزش دو چیز متفاوت هستند. اکثر ما برروی قیمت تمرکز می کنیم نه ارزش آن چیزی که در زمان خرید خانه واقعاً اهمیت دارد ارزش آن است .

قاعده ۳: موقعیت و محله، بر ارزش ملک شما تاثیر دارد . بسته به نیازها و تمایلات ، یک موقعیت خوب می تواند، در نزدیکی یک بزرگراه ، محل کار یا مدرسه ، امکانات رفاهی و یا پارک ها باشد. خرید یک خانه بد در یک محله خوب بهتر از یک خانه خوب در یک محله بد است. یک خانه بسته به محله ای که در آن قرار دارد می تواند دهها هزار دلار تفاوت قیمت داشته باشد.

قاعده ۴: وضعیت خانه و ملک نیز بر ارزش ملک تاثیر دارد. نمای ساختمان ، بازسازی ها و به روز کردن، وضعیت سقف، عمر پنجره ها و فضای سبز اهمیت به سزایی دارند. خریداران اغلب گزینه های زیادی برای خرید خانه دارند. بعضی اوقات یک چیز کوچ ممکن است خانه شما را از بازی کنار بزند.

قاعده ۵: اقتصاد ارزش خانه شما را تحت تاثیر قرار می دهد. نرخ سود پایین قیمت خانه را بالاتر می برد. اما زمانی که بازار بیش از حد داغ می شود یا نرخ سود افزایشی ایجاد می شود بازار مسکن می تواند نزول کند و افت قیمت حاصل شود . بازار مسکن بسیار بزرگ است و یک شبه تغییر نمی کند.

قاعده ۶: املاک و مستغلات مختص یک محل خاص است. آنچه که بر سر املاک و مستغلات سایر نقاط کشور یا جهان می افتد تاثیر کمی بر املاک و مستغلات محلی دارد. حتی میان محلات مختلف یک شهر قیمت خانه با نرخ متفاوتی افزایش یا کاهش می یابد.

قاعده ۷: آمارها مطابق با واقعیت نیستند. روزنامه ها گزارش دهی آمارها را دوست دارند. اطمینان حاصل کنید که حجم نمونه گیری شده به اندازه کافی برای پی بردن به واقعیت بزرگ است .آمارها به ندرت همه چیز را بیان می کنند. حجم فروش ممکن است پایین باشد. قیمت ها ممکن است بالا باشند . ماه گذشته ممکن است خوب باشد . سال گذشته ممکن است سال بدی باشد . مقایسه ماه جاری با ماه گذشته یا مقایسه ماه جاری با همین ماه سال گذشته روش سودمندی نیست . اگر قیمت مسکن در طول ماه گذشته ۳۰درصد افزایش یافت ، این به چه معناست؟ هیچ. میانگین قیمت ها روش اندازه گیری خوبی برای ارزش گذاری خانه نیست . نوع خانه ای که در یک ماه معین فروخته می شود به شدت بر نتیجه گیری ما تاثیر می گذارد. برای مثال اگر تعداد ی از خانه های لوکس در یک ماه فروخته شود، نتیجه می گیریم که میانگین قیمت مسکن افزایش خواهد یافت ، حتی اگر تعداد خانه های فروخته شده کاهش یابد. به روند طولانی مدت توجه کنید نه فقط یک ماه.

قاعده ۸: خریداران کمی دروغ مصلحتی هم می گویند. ما هرگز به صداقت آنچه که خریدار به آن فکر می کند پی نمی بریم.(خودشان هم ممکن است آگاه نباشند). خریداران تنها چیزی را بازگو می کنند که ما دوست داریم بدانیم یا دوست داریم بشنویم.

قاعده ۹: فروشندگان هم نوعی داستان سرایی می کنند. مثلاً پنجره ای که به گفته او دو سال قبل تعویض شد در واقع ۱۰ سال قبل عوض شده بود.

قاعده۱۰: بهترین مکان برای جستجوی یک خانه اینترنت است . بیشتر افراد جستجوی خود را از اینترنت شروع می کنند. اما خرید شما اینترنتی انجام نمی شود. شما می توانید تعداد زیادی خانه را در اینترنت بررسی کنید اما در نهایت باید محله و خانه را از نزدیک ببینید. اینترنت همچنین محل خوبی برای یافتن اطلاعاتی در خصوص وام ها ، بررسی وکلای املاک و مستغلات ، مدارس، آمار جنایت ، بازرسان خانه، و مشاوران املاک هم است.

قاعده ۱۱:خرید خانه راحت تر از فروش آن است. قدرت در دست خریداران است. خانه های زیادی برای بازدید وجود دارد. خریدار می تواند هر کدام را که دوست دارد بخرد. و فروشنده باید منتظر باشد تا یک خریدار خوب پیش بیاید.

قاعده ۱۲:بازار مسکن سیال است. مردم و خانه ها همواره به بازار وارد و از آن خارج می شوند. تعداد خانه های موجود در بازار همواره در حال تغییر است . بنابراین صبور باشید . خانه ای که شما قصد خرید آن را دارید شاید هنوز، حتی وارد بازار نشده است.

قاعده۱۳: شما نمی توانید تا زمانی که همه چیز را بدانید منتظر باشید. شما مجبورید که به تشخیص خود اعتماد کنید و یک تصمیم جدی بگیرید. زمانی که قصد خرید یا فروش یک خانه را دارید ، هرگز نخواهید دانست که آیا آن بهترین زمان است یا نرخ سود افزایش خواهد یافت ، آیا اوضاع اقتصاد وخیم تر خواهد شد ، قصد دارید که ۵ سال در آنجا زندگی کنید یا ۵۰ سال. شما هر گز همه چیز را نخواهید دانست ، اما هنوز هم مجبورید که تصمیم بگیرید.

قاعده ۱۴: بعضی وقتها یک خانه به نظر تازه به بازار عرضه شده است . اما قبلاً هم در بازار بوده و دوباره عرضه شده است. و دلایل آن می تواند قیمت یا چیزی دیگری باشد.

قاعده ۱۵: پیش بینی ها اغلب غلط از آب در می آیند. بازار مسکن ، اقتصاد ، نرخ سود، بیکاری، مهاجرت و ضریب اعتماد مشتریان تحت تاثیر خیلی چیزها قرار می گیرند.

قاعده۱۶: اگر می خواهید مورد اعتماد دیگران باشید پس راست بگویید. راست گویی دشوار است و به فرد ضرر می زند. ولی در اذهان عمومی راست گو قلمداد می شوید. اگر قیمت این خانه خیلی بالاست بگویید که قیمت بالاست اگر دکوراسیون خوبی ندارد با صداقت عقیده خود را بیان کنید.

قاعده ۱۷: بهترین خانه ها ، خانه هایی هستند که درست قیمت گذاری شدند و سریع به فروش می روند. پس برای پیشنهاد قیمت آماده باشید و قبل از اینکه خریداری دیگری حتی خانه را ببیند به آنجا برسید.

قاعده ۱۸: زمانی که قصد خرید خانه را دارید پول فرآهم کنید. شما معمولاً زمان خرید خانه پول تهیه می کنید نه زمان فروش خانه . وقتی که شما مبادرت به خرید خانه می کنید در وضعیتی قرار می گیرید که بیشترین چانه را بر سر قیمت می زنید.

قاعده ۱۹: این امکان وجود دارد که شما قبل از مشاور املاک خانه ای را پیدا کنید. دلیل آن این است که شما به مشاور املاک خود معیارهای خاصی را برای جستجو بیان کرده اید اما خودتان آن معیارها را نادیده گرفته اید. بیشتر افراد خودشان به دنبال خانه می گردند و به جستجوی مشاور املاک خود بسنده نمی کنند. این شاید ایده خوبی به نظر برسد اما اطلاع رسانی و تبادل نظر اهمیت دارد.

قاعده ۲۰: پیشنهادات باید براساس ارزش بازار باشد نه براساس پیشنهاد خریدار یا نیاز فروشنده . شما نباید به خانه خود به چشم تولید کننده درآمد نگاه کنید بلکه باید به عنوان خانه خود به آن نگاه کنید .

بانک اطلاعات املاک مشاورین

۱۰ راز ساده برای شاد بودن مشاورین املاک

یک مشاور املاک شاد در کار خود فعال و موفق است.

نظر شخصی من این است که در حال حاضر بسیاری از بنگاه های معاملات ملکی استرس زیادی بر سر کسب سود، پول، حرص و طمع، ثروت و دستاوردهای مالی دارند. تجارت در عرصه املاک و مستغلات تنها یک منبع سود و ثروت نیست ، بلکه منبع شادی، خلاقیت ، آزادی، ابراز، اجتماع، و موفقیت است.

۱٫عادت کنید که صبح زود از خواب بیدار شوید.

افرادی که از نظر مالی موفق هستند عادت دارند که صبح زود از خواب بلند شوند. بهترین ساعت روز در صبح است زیرا مغز ما نیروی تازه گرفته و شاداب شده و آماده کار و حل مشکلات است. صبح زود و با آرامش از خواب برخاستن در طول چند ماه ، یک عادت جدید در خواب است . با تنظیم ساعت خود فقط ۵ دقیقه زودتر شروع کنید. هر ده روز یکبار ۵ دقیقه زودتر ساعت را تنظیم کنید. به علاوه ، دکمه تکرار زنگ ساعت را برای کمی چرت زدن تنظیم نکنید . ممکن است زنگ ساعت خود را نزدیک یخچال، حمام یا قهوه ساز قرار دهید. بعد از برخاستن ورزش صبحگاهی را فراموش نکنید.

به علاوه، ثابت شده که زود از خواب بیدار شدن باعث:

۱٫افزایش بهره‌وری در طول روز

۲٫ موفقیت در حل مشکلات مورد انتظار

۳٫ برنامه ریزی بهتر

۴٫ زمان بیشتری برای ورزش

۵٫ استرس کمتر برای رفت و آمد های روزانه به محل کار (استرس ناشی از دیر رسیدن).

۶٫ داشتن وقت آزاد بیشتر.

۲٫دایره نفوذ ، دانش، و دسترسی به مجربان این حرفه را افزایش دهید.

یکی از بهترین کارهایی که من در شروع تجارت خود انجام دادم این بود که از دو مشاور املاک فعال و محلی را برای صرف ناهار دعوت کردم تا همدیگر را بیشتر بشناسیم و گپ دوستانه ای باهم داشته باشیم. من فقط به این دو نفر بسنده نکردم بلکه در سال اول تجارت با مشاوران با تجربه زیادی گفتگو کردم و از تجربیات آنها استفاده نمودم .در طول این یک سال به شبکه مشاوران با تجربه املاک و مستغلات متصل شدم . در پایان آن سال من در شرایطی نزدیک با بیش از ۲۰ مشاور املاک موفق، در بازار رقابت می کردم. هدف از این ناهار تنها خواندن ذهن آنها یا پرسیدن سوال نبود، بلکه ایجاد یک دوستی پایدار، شناخت آنها و کمک به آنها در مسائل آتی بود. هدف نهایی ایجاد یک رابطه دوستانه است. دلیل این کار این است که شما می توانید درآینده برای کمک و راهنمایی با یک دوست تماس بگیرید.

۳٫یاد بگیرید و آنچه که فهمیده اید را به دیگران بیاموزید.

روز خود را با آموزش آنچه که در طول روز یاد گرفته اید به دیگران ، دوستان ، یا شریک تجاری خود، شروع کنید . و دیگران را به انجام همان کار تشویق کنید. با شور و اشتیاق موضوع مورد علاقه خود را توصیف کنید. این توضیحات روشن تاثیر مستقیمی بر توانایی شما برای درک موضوع دارد و در زمانی گفتگو با خریدار یا فروشنده برروی آنها تاثیر می گذارد.

۴٫ وقت آزاد خود را افزایش دهید و در پی آن زندگی رضایت بخش را تجربه کنید.

کتاب بخوانید ، ورزش کنید ، مقالات مختلف در رابطه با تجارت املاک و مستغلات را بخوانید، با فروشندگان تماس بگیرید ، لیست کارهای فردا را بنویسید …. .

۵٫ از استرس دوری کنید و خاطرات و تجربیات بد خود را روی کاغذ بیاورید.

۶٫ از مهارت های شریک کاری خود بهره بگیرید. نقاط قوت و ضعف خود را بشناسید .

انتخاب همکار برای دو برابر کردن مهارت های خود است . کلید دستیابی به موفقیت در تظاهر کردن به کسی که نیستید ، نمی باشد، بلکه از توان خود به بهترین شکل استفاده کردن است. کشف توانایی های استثنایی، شناخت نقاط ضعف و فهم اینکه چگونه توانایی های دیگران توانایی شما را کامل می‌کند، می تواند یک شراکت موفق را ایجاد کند.

۷٫زمان و نحوه برنامه ریزی هفته آینده را مشخص کنید.

بدون اهداف و برنامه ریزی های هفتگی ، اغلب با حجم زیادی از فعالیت های تجاری تحت فشار قرار می گیرید. و این فعالیتها می تواند ما را در پایان هفته سردرگم باقی گذارد. درحالی که تعیین اهداف مشخص برای کل هفته حائز اهمیت است ، روزهای کاری شما باید برای انطباق و تغییر برنامه ریزی ها انعطاف پذیر باشد.

 

۸٫برای تجارت بهتر نقش بازی کنید.

خودتان را جای کسی تجسم کنید که با فروشندگان تماس می گیرد، با آنها قرار ملاقات می گذارد، و برای انعقاد قرارداد آماده می شود و با هوشمندی در بستن قرارداد موفق می شود. برای برنامه ریزی و نظم و ترتیب بهتر در طول روز تجسم کنید که کی و کجا کارهای روزانه شما تکمیل خواهد شد. تجسم کنید و آنچه را که در معامله فردا خواهید دید یا شنید را با خودتان تکرار کنید. خودتان را به جای کسی که می خواهید باشید، تجسم کنید. شب ها قبل از خواب چند دقیقه به معاملاتی که دوست دارید فردا اتفاق بیافتد فکر کنید.

۹٫لبخند بزنید

شادی دلیل لبخند و لبخند دلیل شادی است . سعی کنید به طور هوشمندانه ای لبخند بزنید . به دنبال موضوعاتی بروید که شما را شاد کند و در طول روز لبخند را بر لبتان بیاورد. تفکرات منفی را به تفکرات مثبت تبدیل کنید.

۱۰٫هر هفته به ۲تا۵ فروشنده زنگ بزنید

فروشنده عامل حیات تجارت شما است. میزان مبلغ پیشنهادی شما در نتیجه تعداد فروشندگانی است که در طول هفته با آنها صحبت می کنید این تماس ها باید: فروشنده ،ملک فروشی و گزینه های مالی مانند وام را قبل از انتخاب بررسی کند، ، نحوه همکاری شما را به فروشنده بیاموزد، و نحوه پیشروی طرفین معامله را برای دستیابی به نتایج فوری بفهمد.

 

 

 

 

نکاتی که باید در یافتن یک آپارتمان خوب به آن توجه کنید :

 

    نزدیک بودن ملک مورد علاقه خود به امکانات ضروری  مانند  مغازه‌ها، حمل و نقل عمومی ، پارک‌ها، بیمارستان ، مدرسه، محل کار ، سالن ورزشی و غیره  را مورد بررسی قرار دهید.

    هنگامی که یک آپارتمان را برای زندگی انتخاب می کنید ، میزان حجم ترافیک در آن محله را بررسی کنید، ببینید آیا در زمان اوج عبور و مرور آن محل شلوغ خواهد شد یا نه؟ آیا شلوغی زیاد  بر سبک زندگی شما تاثیر خواهد داشت؟ بنابراین قبل از خرید یا اجاره آپارتمان در زمان  های شلوغ و پر ترافیلک مانند یک بعد از ظهر، بازدیدی از ساختمان  داشته باشید .

    بررسی کنید که این ساختمان چندسال ساخت است ؟ آیا امکانات این ساختمان نیاز به تعمیر یا جایگزینی دارند؟ بنابراین به شدت توصیه می شود که قبل از خرید اول یک گزارش معماری یا مهندسی از ساختمان تهیه کنید.

    اقدامات امنیتی آپارتمان  در چه سطحی است؟ مثلاً ، هرکسی می تواند در آپارتمان رفت آمد داشته باشد، یا دوربین امنیتی در ساختمان کار گذاشته شده اند؟

    آیا این آپارتمان بالکن یا تراس دارد تا شما از تماشای آفتاب بعد از ظهر لذت ببرید؟ یا اینکه آپارتمان های دیگر جلوی آپارتمان شما قرار دارد و یا پشت به نور آفتاب قرار گرفته اید؟

    هزینه شارژ آپارتمان چه مواردی را در بر می‌گیرد؟ بسیاری از افراد هنگام خرید یک آپارتمان جدید به این جنبه کار فکر نمی کنند.  به طور کلی هزینه شارژ مالیات شهرداری ، مالیات بر دارایی، مالیات بر ارزیابی ، پول آب ، پول برق مشترک ، آسانسور ، استخدام کارگر برای تخلیه زباله‌ها یا نگهبان را در بر می گیرد. ببیند هزینه شارژ این آپارتمان چقدر است؟ و چه مواردی را در بر می گیرد ب به عنوان مثال ممکن است هزینه پارک ماشین جدا حساب شود.

    اگر شما ماشین دارید  سوال مهمی که باید بپرسید این است که آپارتمان پارکینک اختصاصی دارد یا اینکه باید مبلغ اضافی برای پارکینگ بپردازید؟

    بعضی از آپارتمان ها کنتر آب و برق مشترک دارند ، یعنی هزینه آب و برق هر واحد درصدی از کل مبلغ  قبض است. بنابراین، اگر کنتر شما و واحد بقلی یکی باشد یعنی هزینه بین این دو واحد نصف می شود . اگر واحد بقلی خالی باشد این به نفع شما است، اما اگر کنتر برق شما مشترک باشد قبض آب و برق به سرعت بالامی رود.

    قفل شدن درها یکی از مهم ترین ویژگیهای هر خانه مسکونی  است که باید مورد توجه قرار گیرد ، اما در بسیاری از آپارتمان‌ها درها قفل نمی‌شوند یا اینکه خراب هستند.

    در خرید یا اجاره یک واحد تنها نباید به قیمت و موقعیت آن توجه کرد، بلکه باید ببینید چه کسانی در همسایگی شما زندگی می‌کنند ، در چه محدود سنی قرار دارند؟ آیا بچه دارند؟  شما باید یک بررسی دقیقی از افرادی که در آپارتمان مورد علاقه شما ساکن هستند داشته باشید و اطمینان حاصل کنید که مشخصه‌های جمعیت آنها نزدیک یا سازگار با سبک زندگی شما است .

نکات ضروری خرید آپارتمانیافتن آپارتمان

روشهای معامله با آژانس های مشاورین املاک

مشاورین املاک ممکن است با انتقاد زیادی رو به رو شوند اما بیشتر ما برای خرید و فروش خانه با آنها معامله می‌کنیم. در اینجا روشهایی برای گرفتن سود بیشتر از این ارتباط ارائه شده است.

خرید خانه از طریق یک مشاور املاک

به بنگاه مورد نظر بروید وبا مشاورین املاک از نزدیک ملاقات داشته باشید.

این روزها اینترنت اولین درگاه تماس برای خریداران خانه است . این امر به لطف سایت‌هایی مختلف امکان پذیر می شود، اما ملاقات رو در رو با یک مشاور املاک می تواند تفاوت بزرگی در این روابط ایجاد کند.

دلایل کمی وجود دارد که اهمیت گفتگوی رو در رو را نشان دهد. اولاً، شما می توانید جزئیات ملکی که در جستجویش هستید را به وضوح توضیح دهید. این جزئیات باید رفتن و دیدن خانه‌های وقت گیری که به شما پیشنهاد می شود را کنسل کند.( هرچند بازدید آن خانه کاملاً از لیست حذف نشده باشد).

اما معامله رو در رو نقش به سزایی در ایجاد یک رابطه خوب دارد. اطلاعات بیشتری از اسم یک فرد در ایمیل او به دست می آورید. و این بدان معناست وقتی که یک ملک مناسب به بنگاه ارائه می شود اولین خریدار احتمالی که به ذهن‌شان خطور می کند شما باشید.

با آنها در تماس باشید

تنها بر این واقعیت که آنها را تحت تاثیر قرار داده اید اکتفا نکنید. به طور منظم با آنها در تماس باشید تا ببیند چه موردی پیش آمده و آیا برای شما مناسب است.

انعطاف پذیر باشید

اگر هر دفعه که مشاورین املاک با شما تماس می گیرد و می گوید آیا علاقه‌مند به بازدید یک خانه هستید و شما جواب نه بدهید ، آنها هم دیگر با شما تماس نمی‌گیرند. بله درست است ،گرفتن مرخصی ساعتی یا سر شب ها دیدن خانه ای که با احتمال زیاد خانه مورد نظر شما هم نیست ، مایه رنج و زحمت است. اما ممکن است آن یکی فقط خانه مورد نظر شما نباشد و شما خواهان بازدید خانه‌های جدید هستید چون شما نسبت به زمانهای بازدید انعطاف پذیری کافی ندارید.

تحقیقات خود را انجام دهید

به اطلاعات بنگاه در باره محله های مختلف اکتفا نکنید. خودتان در مورد امکانات رفاهی ، خطوط حمل و نقل و قیمت فعلی فروش خانه در آن ناحیه تحقیق کنید. این کار به شما کمک می کند که از روند کار در پیشنهاد قیمت مطلع شوید .

یک پیشنهاد ارائه دهید

موضوع مهمی که باید به خاطر داشته باشید این است که مشاوران املاک در یافتی ها را به فروشنده پرداخت می کنند نه به شما . و وظیفه آنها این است که بهترین قیمت ممکنه را برای فروشنده بگیرند نه بهترین معامله را برای شما. اما آنها پیشنهادات شما را در اسرع وقت به گوش فروشنده می رسانند. به اطلاعاتی که در مورد فروشنده در اختیار شما قرار میدهند گوش دهید. ، اینکه چه اندازه برای فروش مشتاق هستند، این ملک چه مدتی در بازار فروش قرار دارد، لطفاً پیشنهادی را انتخاب کنید، که عادلانه باشد.

مشاورین املاک موظف به ارسال پیشنهادات شما در یک نامه به فروشنده هستند. بنابراین در خواست یک کپی رو کنید و تا زمانی که پاسخ آن را دریافت کنید نزد مشاور املاک نگه دارید . تنها در آن صورت می توانید برای نقل مکان خود برنامه ریزی کنید

فروش خانه از طریق یک بنگاه معاملات ملکی

اگر شما قصد فروش خانه توسط یک مشاورین املاک را دارید باید به نکات زیر توجه کنید:

برخی تحقیقات را انجام دهید

با دوستان و اقوام نزدیک خود صحبت کنید- پیشنهادات آنها را در خصوص یک مشاور املاک خوب در محله شما بدانید. روزنامه‌های محلی را بررسی کنید، و در مورد تابلوهای فروش ببیند که بنگاه های مختلف از چه تابلو هایی برای جذب بیشتر استفاده می‌کنند.

مظنه قیمت بگیرید

تنها به یک قیمت پیشنهادی بسنده نکنید. حداقل از سه بنگاه برای ارزیابی ملک خود دعوت کنید . و از آنها در مورد اینکه چرا به این نتیجه رسیده اند توضیح دقیقی بخواهید.

در باره نحوه عرضه ملک خود در بازار سوال کنید

مشاورین املاک برای شما کار می‌کنند. بنابراین شما باید در مورد چیزی که برای آن متحمل هزینه می ‌شوید بیشتر بدانید. باید بدانید که آنها برای عرضه ملک شما در بازار و برای جذب خریداران بیشتر چگونه برنامه‌ریزی می‌کنند . آیا آنها به طور مستقیم در بازار حضور دارند؟ آیا خانه را به خریداران با انگیزه نشان می‌دهند یا این کار را به عهده شما گذاشتند؟ قبل از تنظیم قرارداد مطمئن شوید که از نحوه فروش ملک خود راضی هستید.

ایجاد انگیزه: حق الزئمه‌ای که شما پرداخت خواهید کرد قابل مذاکره است . گزینه دیگر استفاده از یک حق الزئمه پلکانی برای ایجاد انگیزه در آنها است تا بهترین قیمت ممکنه را برای خانه شما بگیرند. بالا بردن حق الزئمه ، قیمت فروش ملک شما را بالاتر می برد.

یک تعریف اجمالی ازحرفه مشاورین املاک

مشاورین املاک نقش بسزایی در خرید فروش مسکن, ساختمان وزمین دارند. مشاورین املاک مسکونی تخصص لازم برای برقراری ارتباط با مالکین را دارند در حالی که مشاوران املاک تجاری با ساختمان ها و فضای اداری در ارتباط هستند. مشاورین املاک باید اطمینان حاصل کنند که مشتریان آنها اطلاعات لازم در مورد تنظیم قرارداد فروش, قیمت پیشنهادی یا مذاکرات مبتنی بر قرارداد را دارند. درمیان بنگاه هایی که گرایش به خرید یا گرایش به فروش املاک یا فروش آپارتمان را دارند.تفاونپت هایی وجود دارد. بنابراین باید انتخاب خود رابسته اینکه خریدار هستید یا فروشنده مشخص کنید چون کار با یک بنگاه معاملات ی نامناسب می تواند منافع شما رابه خطر اندازد.

مهر ۱۱, ۱۳۹۳ دیدگاهی بنویسید

بازار مسکن یکی از مهمترین بازارها در اقتصاد ایران محسوب می شود.نه تنها مسکن یکی از ضزوریاتت زندگی است ,بلکه در ایران به یک ابزار سرمایه گذاری تبدیل شده است. از این رو بسیاری از مردم وارد بازار مسکن و املاک می شوند به طمع کسب سود بیشتر.اینافراد نه فقط در خرید و فروش مسکن بلکه در ساخت و ساز هم فعالند.  همین است که می بینیم بخش بزرگی از ساخت و ساخت ها درسطح کشور توسط مردم عادی و نه متخصصان این حوزه انجام می شود. این امر البته بهخودی خود امر نامطلوبی نیست و می تواند به توسعه بیشتر این بازار که بازار بسیار استراتژیکی هم که هست کمک می کند.

نکاتی برای مذاکره بهتر در معاملات املاک و مستغلات

فنون مذاکره نکاتی برای مذاکره بهتر در معاملات املاک و مستغلات در حالی که تمام وقت خود را صرف عالی جلوه دادن مذاکره ها می کنید یادگیری چند راهبرد ساده در مذاکره موجب پیشروی شما در رقابت های بازار می‌شود، و در مذاکره با فروشندگان بی انگیزه، خریداران زیرک و باهوش و پیمانکاران سرسخت به شما کمک می‌کند. این مقاله هشت فن تاثیر گذار مذاکره را ارائه می دهد، که در حین جستجوی معاملات آتی برای شما مفید است . در اینجا ۸ فن مذاکره ضروری برای بنگاههای معاملات ملکی ارائه شده است: نکته۱: اجازه دهید که طرف مقابل آغاز کننده صحبت باشد. بارها این جمله را شنیده اید که “هرگز اولین پیشنهاد را شما ندهید، بگذارید طرف دیگر معامله این کار را انجام دهد”. این یک مشورت عالی است ، اما آیا شما می دانید که چرا این کار به مذاکره شما کمک شایانی می کند. دو دلیل وجود دارد: ۱٫ اول اینکه به شما اجازه می دهد تا یک حد وسط برای قیمت پیشنهادی خود تعیین کنید. بسیاری از مذاکره‌کنندگان بی تجربه از روش” نه حرف من و نه حرف شما بلکه تقسیم کردن اختلاف پول” بین خود استفاده می کنند، به عنوان مثال اگر یک مذاکره کننده بی تجربه با ۲۰۰ دلار شروع کند و طرف دیگر معامله با ۱۰۰ دلار معامله در حول‌وحوش ۱۵۰ دلار(حد وسط) به پایان می‌رسد. طبیعت انسان به گونه ای است که نمی خواهد بیشتر یا کمتر از قیمتی که شما در نظر دارید بدهد، بنابراین مردم بیشتر به این گرایش دارند که پیشنهادات خود را با همان مقدار طرف دیگر افزایش یا کاهش دهند. اما زمانی که طرف دیگر معامله اولین پیشنهاد را ارائه می‌دهد، این امکان را به شما می دهد که یک حد وسط برای قیمت پیشنهادی مذاکرات تعیین کنید. دلیل دوم اینکه: ممکن است پیشنهاد طرف مقابل از پیشنهاد شما بهتر باشد و قیمت پایین تری از آن چیزی که شما انتظار دارید ارائه دهد. با بیان اولین پیشنهاد از سوی شما، خودتان را لو می دهید و این امکان را برای طرف مقابل فراهم می کنید که پول بیشتری از شما بگیرد. نکته ۲: صحبت کردن را تمام کنید و گوش بسپارید. یکی از موثرترین ترفندها در زمان مذاکره این است که جلوی زبان خود را بگیرید. متاسفانه ، این یکی از مشکل ترین کارها است. طبیعتاً مردم از سکوت در طول یک مذاکره احساس راحتی نمی کنند. ، اما این کاری است که باید انجام دهید تا به طرف مقابل اطمینان دهید که دوره سکوت آغاز شده است. اگر شما از این سکوت ناراحت هستید ، می توانید مطمئن باشید که طرف مقابل شما هم مثل شما ناراحت است و نتیجه این می شود که طرف دیگر برای شکستن این سکوت ناخوشایند یک تخفیف می دهد. دفعه بعد که شما در حال مذاکره هستید و طرف معامله پیشنهاد شما را رد می‌کند، قیمتی را پیشنهاد دهید که دیگر حرفی برای گفتن نداشته باشد. فرقی نمی کند که ۱۰ ثانیه طول بکشد یا ۱۰ دقیقه ، طرف مقابل را مجبور کنید که سکوت خود را بشکند. زیرا او اغلب سکوت شما را دلیل خشم و ناامیدی شما تعبیر می کند و با تجدید نظر در پیشنهاد خود و ارائه تخفیف سکوت خود را می‌شکند. مذاکره‌کنندگانی که در این کار استاد هستند از این فن برای پایین تر آوردن پیشنهادات طرف کم تجربه بدون رد کردن پیشنهاد متقابل خود استفاده می‌کنند. این فن غالبا اساسی ترین و در عین حال موثر ترین فنی است که شما می توانید همیشه آن را به کار گیرید. نکته۳: با صداقت و حسن نیت خود احترام به دست آورید . هنگامی که افراد شما را فرد خوش قولی می شناسند این امر موجب نفوذ بیشتر شما در مذاکره می شود. این امر مستلزم : همانطور که قول دادید نشان دهید همانطور که قول دادید تماس بگیرید همانطور که قول دادید انجام دهید. خیلی ساده، درست است؟ در عین حال ، این درستکاری کمی غیر معمول است. اگر شما بتوانید به وعده های خود عمل کنید و به آنها پایبند باشید ، شما را در بازار از بقیه جدا می سازد. نکته۴: با داشتن اطلاعات کافی طرف معامله را تحت تسلط خود در بیاورید. برآوردها نشان می دهند که ۹۵ درصد مذاکرات بین طرفین با تجربه به نفع طرفی می شود که اطلاعات بیشتری( مرتبط با مذاکره) در دست دارد. در زمان مذاکره، آن چه که اهمیت دارد این است که تا حد امکان ، نه فقط در باره موضوع مذاکره بلکه در مورد طرف معامله و انگیزه او نیز اطلاع پیدا کنید. بیشتر مردم این تصور را دارند که همه مذاکرات بر سر پول است. مذاکره‌کنندگان باهوش متوجه می‌شوند که در بسیاری از موارد حل یک مشکل به جای پیشنهاد پول بیشتر اهمیت بیشتری دارد. به عنوان مثال، فرض کنید دو خریدار یک خانه را دیدند و هر دو تصمیم به خرید آن گرفته اند. خریدار اولی تصور می کند که فروشنده با پول بیشتر راضی می شود و کل قیمت درخواستی را می پذیرد، اما برای گرفتن وام و برخی بازرسی ها تا زمان بستن قرارداد دو ماه وقت می خواهد. خریدار دوم از فروشنده دلیل فروش خانه را سوال می کند و فروشنده می گوید که شغل بهتری دریک استان دیگر پیدا کرده و باید تا دو هفته دیگر مهاجرت کند، خریدار دوم ۰ا هزار دلار کمتر از قیمت پیشنهادی ارائه می دهد و توافق می کنند که تا دو هفته دیگر قرارداد را منعقد کنند و قصد گرفتن وام و یا بازرسی های بعد از آن را ندارند. در حالی که خریدار اول پول بیشتری را پیشنهاد می دهد، خریدار دوم یک مشکل را که مهم تر از اختلاف قیمت ها بود حل کرد . چرا که او قبل از ارائه پیشنهاد اطلاعاتی را از فروشنده به دست آورد. نکته۵: همیشه آخرین تخفیف را بگیرید یکی از ویژگی های مذاکره کننده خوب “یادگیری ” به انجام رساندن کاری که او می خواهد توسط طرف دیگر معامله بدون فهماندن آنها است . در اینجا یک راه برای انجام این کار با کسی که شما برای چندمین بار با او مذاکره خواهید کرد، ارائه شده است: همیشه مطمئن شوید که در مذاکره آخرین تخفیف را گرفته اید(تخفیف چیزی است که طرف دیگر معامله در یک مذاکره می دهد ، افت قیمت ، شرایط بهتر و غیره) . . با گرفتن و درخواست پی در پی تخفیف ، طرف دیگر معامله یاد می گیرد که در خواست های خود را در طول مذاکره تمام کند. اگر طرف دیگر معامله بداند که در عوض هر بار درخواست باید چیزی هم بدهد ،طبیعتاً از ترس اینکه طرف دیگر معامله چیزهای مهم تری را در عوض خواسته‌هایش از او تقاضا کند ، از درخواست های بیشتر خودداری می کند. نکته ۶: اختلاف نظر همراه شما است. در ظاهر، یک مذاکره خوب مذاکره‌ای است که سریع به پایان می رسد و بی دردسر و بدون هیچ حاشیه اضافی انجام می شود ، اما لزوماً اینگونه نیست. آخرین باری که با کسی مذاکره کرده‌اید، و طرف دیگر معامله سریع پیشنهاد شما را بدون هیچ اعتراض و مقابله ای پذیرفت به خاطر می آورید؟ چه احساسی به شما دست داد؟ اگر شما هم مثل بیشتر مردم باشید ، با احتمال زیاد این احساس به شما دست داده که معامله شما به آن خوبی که در نظر داشتید انجام نشد. بعضی اوقات، هر چند، ممکن است طرف دیگر هم چنین احساسی داشته باشد ! این که اختلاف نظر کافی در مذاکره وجود نداشت هر دو طرف فکر می کنند که معامله عالی پیش رفته است. و به همین دلیل نتیجه این معاملات سریع و یکنواخت آن می شود که یکی از طرفین، معامله را فسخ می کند. بنابراین اگر می خواهید مطمئن شوید که پس از پایان مذاکره طرف دیگر، معامله را فسخ نمی کند، سخت تلاش کنید که در مذاکرات خود یک توافقنامه مشترک امضا کنید. این امر خصوصا در معاملات ملکی که در آن طرف دیگر برای فسخ معامله چند روز وقت دارد ،حائز اهمیت است. نکته ۷: با تواضع و فروتنی وارد معامله شوید. بعضی اوقات، ما تصور می کنیم که طرف دیگر معامله بیشتر به دنبال مادیات در یک مذاکره هستند : مثل پول بیشتر، شرایط بهتر، و غیره. اما، بسیاری از افرادی که به مهارت مذاکره خود افتخار می کنند بیشتر از اینکه به مادیات توجه کنند عزت نفس خود را حفظ می کنند. درحالی که برخی افراد به فکر گرفتن تمام پولش هستند کسانی هم هستند که در عوض تواضع و فروتنی دیگران تخفیفی هم می دهند.

آیا جهت خرید آپارتمان ,زمان مناسبی است؟

این پرسشی است که من بنا به تجربه  سی ساله ای که دارم  می پرسم：آیا الان زمان مناسبی جهت خرید آپارتمان میباشد؟

جواب دادن به سوال بستگی به این دارد ,که این خرید آپارتمان  برای چه منظوری هست؟

ایا جهت سر مایه گزاری می خواهیم  آپارتمان بخریم؟ با توجه به رکود ی که در بازار هست و

خرید و فروش آپارتمان و ملک و زمین زمان مناسبی نیست, و به اصطلاح نمیشه سفته بازی

کرد,یاوبخر  به فروشی کرد.چون تحلیل بازار نشون میده که حداقل تا آخر سال ادامه دارد.

ولی جهت مصرف کننده زمان مناسی  هست که که با تانی ودقت ملک را بفروشیم و با صرف وقت مناسب جهت خرید اقدام کنیم و نگرانی اینکه  از بازار عقب بیفتیم, را نداریم,الان کف قیمت بازار هست و با توجه به این مسله وتورم ,قیمت ها پایین نمی اید و احتمالش پایین است.

۲۰روش برای یافتن یک مشاور املاک خوب

گام اول :مشاوران املاک را در محیط کارشان ملاقات کنید نه دربنگاه هایشان ، یک مشاور املاک خوب  وقت کمتری را درپشت میز خود می گذراند.

گام دوم :مطمئن شوید که مشاور املاک مورد نظر شما تا به حال قراردادهای زیادی را بسته و چند سال سابقه کاری در این زمینه دارد.بستن قرارداد بیشتر به منزله تجربه بیشتر است.

گام سوم:یک روش خوب دیگر این است که با دوستان یا کسانی که با این مشاور املاک کار کرده اند گفتگو کنیدد، اگر این مشاور املاک در کار با دوست شما به نتایج مثبتی دست یافته باشد، شانس این که کار شما هم مانند او خوب پیش رود زیاد است.

گام چهارم:مطمئن شوید که مشاور املاک شما به اینترنت دسترسی دارد. امروزه داشتن یک وب سایت اختصاصی بسیار اهمیت دارد زیرا بیش از ۸۵ درصد خریداران خانه های خود را در اینترنت می بینند. یک بنگاه دار خوب اغلب با لپ تاپ یا با موبایل به اینترنت دسترسی دارد. در دنیای امروز مشاوران باید ایمیل کنند ، پیام بفرستند و به خریداران و فروشندگان دسترسی داشته باشند.

گام پنجم:با چند مشاور املاک  مصاحبه ای داشته باشید. آیا به دنبال بنگاه داری هستید که در حیطه خرید کار می کند یا فروش .   این که آیا شما به دنبال یک عامل خریدار یا نماینده فروشنده. مطمئن شوید که خانه رویایی خود را به شما نمی فروشد شما به دنبال یک مشاور املاک واقع بین هستید .قبل از بررس ملک قرارداد را امضا نکنید . (شما باید قبل از امضای هر چیزی به مشاور املاک خود اعتماد داشته باشید.)

گام ششم:به مشغله کاری بنگاه دار توجه داشته باشید. یکی از مشخصه های  مشاور املاک خوب  سخت‌کوشی و زرنگ بودن او است . توجه کنید ، چون ممکن است فقط بعضی مواقع مشغله کاری زیادی داشته باشند. یک مشاور املاک می تواند کار ۶ خریدار با هم و کار ۱۲ فروشنده را به تنهایی راه بیاندازد، پس اگر شما را به دستیار خود می سپارند ، آنجا را ترک کنید .

گام هفتم:آنچه که اهمیت دارد این است که مشاور املاک شما باید آگاه و مطلع باشد. سوال های درباره چیزهایی که جدیداً در عرصه املاک آموخته اید از آنها بپرسید. اگر آنها بیشتر از شما نمی دانند، پس این شغل تنها وسیله معاش او است. اطلاعات محلی به خصوص در محیط های شهری حائز اهمیت است.

گام هشتم:انتخاب یک مشاور املاک عالی زمانی  اهمیت پیدا می کند که برای اولین بار یک خانه می خرید. آنها باید تجربه این کار را داشته باشند  و در مواردی که شما اطلاع کافی ندارید مانند گرفتن وام  شما را راهنمایی کنند

گام نهم:ببینید که چقدر مورد احترام هستند. شما  خواهان مشاور املاکی هستید که به شبکه محلی متصل است  و روابط دوستانه ای با دیگر مشاوران املاک دارد. مشاور املاکان با تجربه با بنگاههای دیگر روابط خوبی برقرار می کنند. و این ارتباطات به معاملات خوبی تبدیل می شود.

گام دهم:پیشنهاداتی که یک مشاور املاک به شما می دهد را مورد بررسی قرار دهید. در مصاحبه های خود با سایر بنگاهداران بپرسید که آیا دیگر مشاوران را می‌شناسید  و یا به عنوان یک مشاور املاک برای آنها احترام قائل می شوید .

گام یازدهم:از مشاور املاکی که در آن محل زندگی می کنند سوال بپرسید. زیرا یک مشاور املاکی که در آن محل هم کار می کند و هم زندگی می کند نبض بازار را در دست دارد و پاسخ  سوالات مهم در مورد جامعه را میداند. آنها باید یک شناخت کافی از مدارس همان حوالی  داشته باشند، خصوصا در شهرهای بزرگ این امر حائز اهمیت است.

گام دوازدهم:از مشاور املاک  بپرسید “آیا می توانید ارائه دهندگان خدمات را برای اخذ وام مسکن،  تعمیرات خانه ، و کارهای دیگری که  باید انجام دهم  به من معرفی کنید؟ به خاطر داشته باشید که یک مشاور املاک باید بیشتر از یک ارائه دهنده خدمات مشاوره دهد و نباید برای این راهنمایی ها پاداش بیشتری دریافت کند.

گام سیزدهم:از آنها  بپرسید که چه مدت در این عرصه  کار کرده اند .این بدین معنا نیست که بنگاه داران تازه کار موفق نیستند ، بلکه تنها برای یک تصمیم گیری آگاهانه است. مشاوران املاک با تجربه همیشه  بهترین انتخاب نیستند به خصوص اگر  از فناوری های امروزی استفاده نکنند.

گام چهاردهم:از آنها بپرسید که تمام وقت در این حرفه کار می کنید و شغل دومی ندارند؟ شما باید به دنبال یک مشاور املاک تمام وقت بگردید.

گام پانزدهم:از آنها  بپرسید که در حیطه خرید ملک هستید یا فروش ملک. یک مشاور املاکی که بیشتر به فروش خانه می پردازد بیشتر  با فروشندگان سرو کار دارد  و همه چیز را از چشم انداز فروشندگان  می بیند.

گام شانزدهم:از آنها  بپرسید ” که چگونه شما را  از پیشرفت معامله مطلع می سازد؟ چند بار ؟ با چه وسیله ای ؟ البته انتظار یک  پاسخ درست و کامل نمی رود ولی خواسته های شما را منعکس می کند.

گام هفدهم:

نکات: انتظار آن را نداشته باشید که مشاور املاک  بعد از گرفتن پیغام شما  بلافاصله با شما تماس بگیرد بلکه ممکن است  بسته به شرایط ظرف ۲۴ ساعت آینده این کار را انجام دهند.

    بعد از ساعت ۹ شب دیگر با مشاوران خود تماس نگیرید چون آنها هم مانند شما نیاز به استراحت دارند.

    این بزرگترین معامله در زندگی شما است، یک مشاور املاک سرد و گرم چشیده این کار را هر روز انجام می دهد و به مشکلات کار واقف است.

    خرید خانه مانند خرید یک کالا است. عرضه و تقاضا در یک محله نقش مهمی در قیمت گذاری و زمان بندی فروش بازی می کند . سعی کنید در خرید و فروش ملک احساسی برخورد نکنید.

گام هجدهم:چند خانه مختلف را ببینید  تا ایده روشنی از  قیمت های خانه های آن محله به دست آورید. این به شما کمک می کند که در مواجهه با یک مشاور املاک کورکورانه رفتار نکنید.

گام نوزدهم:با کسی کار کنید که به  بازارهای محلی آشنایی دارد. برخی از  مشاور املاکان  در کار با اقلیت های خاصی تخصص دارند. حتی اگر از مشاور املاک خود راضی باشید، بهتر است کسی را به خدمت بگیرید که آن محله ها  را به خوبی می شناسد و اطلاعات خوبی از بازار آن محل در اختیار شما قرار می دهد  در حالی که بنگاه داران خارجی نمی توانند اینکار را انجام دهند..

گام بیستم:اگر شما خریدار هستید، باید به یک عامل خرید مراجعه کنید . تا بتوانید منافع خود را در معامله حفظ کنید. به همین ترتیب اگر شما یک فروشنده هستید ، باید به بنگاهی مراجعه کنید که در معرفی فروشنده و به دست آوردن خریداران واجد شرایط در  فروش ملک شما با سود مناسب ، تجربه دارد ، همه مشاوران املاک تخصص لازم برای  راهنمایی خریداران و فروشندگان را ندارند ، بنابراین باید خودتان از آنها سوال کنید.

۸نکته اصلی برای فروش آسان و سریع املاک

چرا فروش املاک خود را خود تان به عهده می گیرید؟ فروش خانه خود به تنهایی و بدون کمک گرفتن از یک مشاور املاک سخت تر از آن چیزی است که شما فکر می کنید، اما شما باید کارهای دیگری نیز انجام دهید. ما به شما کمک خواهیم کرد تا روند فروش خانه آسان تر کنید.

۱٫ خانه خود را زیبا بازسازی کنید

نحوه عرضه ملک اصل کار است. ظاهر تمیز و جادار بودن خانه است که خریداران را به خود جذب می کند. هدف شما این است خریداران را مات و مبهوت خانه خود کنید . فضای خانه را روشن کنید و خرت و پرت ها را از زیر میز، اتاق ها جمع کنید و به بی نظمی ها سرو سامان دهید. از بالا تا پایین خانه را تمیز کنید . کاری کنید تا از تمیزی برق بزند. سلیقه به خرج دهید مثلا، درختان را پیرایش کنید ، گل بکارید ،درهای فرسوده را تعمیر کنید، کاشی های شکسته را عوض کنید، شامپو فرش بزنید و حتی اتاق خواب های رنگ و رو رفته را دوباره رنگ آمیزی کنید، تا تقاضا برای خانه خود را افزایش دهید. همچنین مطمئن شوید که خانه شما خوش بو است. از یک همسایه دعوت کنید تا مانند یک خریدار نظرش را به بگوید .

۲٫ درست قیمت گذاری کنید.

مراقب باشید که بیش از ‌حد قیمت گذاری نکنید. بیش از حد قیمت گذاشتن در ‌زمان فروش خانه انگیزه خریدار را کاهش می دهد، و‌ خانه های رقیبان را از نظر قیمت بهتر نشان می دهد، و ممکن است بعد از ارزیابی ها در خواست وام شما رد شود. بزرگترین دلیل عدم موفقیت یک فروشنده در فروش رضایت بخش خانه خود همین بیش از حد قیمت گذاشتن آن است. بازار فروش مسکن قیمت ها را به شما تحمیل می کند و شما را وادار به پذیرش قیمتی که مورد نظر شما نیست می کند. . یکی از بهترین روش های برای قیمت گذاری درست بررسی قیمت خانه هایی شبیه به خانه شما است، که اخیرا در همان حوالی به فروش رفته است. با فروشندگان خانه صحبت کنید ، خریداران و لیست املاک و مستغلات روزنامه های محلی خود را بررسی کنید .به طور معمول، اگر شما قیمت خانه خود را ۵ تا ۱۰ درصد بالاتر از قیمت بازار عرضه کنید ، احتمال بیشتری وجود دارد با پیشنهاد قیمتی نزدیک به ارزش واقعی خانه خود معامله را فیصله دهید. همچنین ممکن است قیمت هر مترمربع را با خانه های دیگر همان حوالی مقایسه کنید. اگر خانه شما امکانات بیشتری داشته باشد ، اغلب قیمت بالاتری برای فروش آن در نظر می گیرید. آسان ترین راه برای قیمت گذاری دقیق خانه شما تماس با یک مشاور املاک در محل شما است.

۳٫ یک مشاور املاک با تجربه به کار بگیرید

حتی اگر از نظر شما یک هزینه اضافی باشد ، استخدام یک مشاور املاک برای حفظ سود شما در طول فرآیند معامله کاری عاقلانه است . یک مشاور املاک با تجربه و قابل اعتماد می تواند به شما در ارزیابی پیشنهادات پیچیده (با شرایط گوناگون)، گرفتن وام و بستن قرارداد به شما کمک کند.

۴٫خانه خود را در بازار عرضه کنید .

خانه خود را در معرض فروش قرار دهید، در معرض فروش قرار دهید، در معرض فروش قرار دهید. می بینید که چطور فروشندگان به سرعت خانه خود را می فروشند. سایت www.moshaverin.comیکی از ۱۰سایت مشهور املاک و مستغلات است که در آن هزاران فروشنده خانه خود را در معرض فروش قرار می دهند.

۵٫ مذاکره کنید و یک پیشنهاد را بپذیرید

زمانی که یک خریدار خانه پیشنهادی به شما ارائه می دهد (اغلب به طور مستقیم یا از طریق نماینده خود)، شما باید با مشاور املاک خود مشورت کنید. بسیاری از پیشنهادات خانه شما می تواند پیچیده و حاوی مواردی باشد که به نفع خریدار است. قیمت خرید همه چیز نیست .با دقت سایر شرایط و موارد قرارداد را بررسی کنید. اتفاقات پیش بینی نشده می تواند راه های گریز قانونی را ببندد و معامله را فسخ کند.

۶٫صلاحیت مالی خریدار را بررسی کنید

آیا خریدار از قبل تایید شده است ؟ چه قدر وام می گیرد؟ وام دهندگان اغلب از ضامن شدن یک معامله ای که در آن قیمت خرید نزدیک به قیمت خانه های مشابه آن در بازار است ولی خریدار۱۰ درصد کمتر از این قیمت را پیشنهاد می کنند ، خودداری می کنند. در این وضعیت ممکن است خریدار نتواند وام بگیرد .

 

۷٫از بازار خرید املاک خود با خبر شوید

نحوه ارزیابی یک پیشنهاد بسته به شرایط بازار متفاوت است. اگر بازار مسکن کساد باشد، تصور اینکه در معرض آسیب هستید به ذهن شما خطور می کند، به خصوص اگر اوضاع فعلی شما را تحت فشار قرار دهد. اگر بازار داغ است، با احتمال زیاد پیشنهادهای مختلفی به شما می شود. در زمانی که بیش از یک پیشنهاد به شما می شود بااحتیاط عمل کنید زیرا با قبول پیشنهاد دو خریدار دچار مشکل قانونی می شوید . در مواردی که به شما قیمت های بالاتری را وعده می دهند ولی در زمان بستن قرارداد عکس آن مشاهده می شود، نیز محتاط باشید. مذاکره بخش مهمی از روند فروش خانه است.

۸٫زمان انعقاد قرارداد را در نظر بگیرید

خریدار ملک در زمان بستن قرارداد یک بازبینی اجمالی برای کسب اطمینان از تکمیل تعمیرات مقرر و اینکه خانه در همان وضعیتی است که در زمان ارائه پیشنهاد بود ، انجام می دهد. اگر در این مرحله مشکلی ایجاد شود ، در انتقال سند با مشکل مواجه می شوید. معمولا انعقاد قرارداد ۳۰ تا ۴۵ بعد از امضای قرارداد انجام می شود. در زمان بستن قرارداد همه پول ها جمع می شوند ، همه وام های معوق و حق رهن پرداخت می شود، انتقال سند انجام می شود. فروشندگان خانه درآمدهای حاصل از سرمایه گذاری ملک خود را طی ۲ یا ۳ روز آینده دریافت خواهد کرد.

۸ نکته در مورد قیمت گذاری خانه در بازار مسکن

۸ نکته در مورد قیمت گذاری خانه در بازار مسکن اگر شما قصد فروش خانه خود را دارید باید ارزش آن را بدانید. اطلاعات دقیق در زمان فروش خانه و اینکه بازار خرید ملک شما در چه وضعیتی است ، می تواند شانس ارائه یک قیمت خوب را افزایش دهد. در زیر نکاتی برای مطالعه بازار و درک آنچه که اتفاق می افتد، ارائه شده است. حال نگاهی به نحوه قیمت گذاری خانه خود دریک بازار خرید بیندازید. ۱- دانستن این که بازار مسکن محدود به یک محل خاص است قیمت خانه مانند آب و هوا از محلی به محل دیگر متفاوت است و هر قیمتی محدود به یک محل خاص است و قیمت ها بسته به دامنه تغییرات و همچنین محله های مختلف متفاوت است. بنابراین، قبل از فروش خانه باید بفهمید که برای خانه های مشابه با خانه شما در آن محله چه قیمت هایی پیشنهاد می شود. بررسی خانه های مشابه و قیمت های فروش آنها به شما کمک می کند. قیمت های سال گذشته ، شش ماه گذشته ،سه ماه گذشته و قیمت های فعلی را بررسی کنید. گرایشات مشتریان چگونه است؟ قیمت های در حال افزایش است یا کاهش؟ و چقدر؟ چه مدتی است که این خانه ها برای فروش گذاشته شده اند؟ اگر زمان زیادی در بازار هستند، چه اندازه وابسته به فصول مختلف سال هستند؟ در بیشتر مناطق بهار و تابستان فروش ملک رونق می یابد. این موارد به شما یک تصور روشن از قیمت های محلی و آنچه که از یک محله بخصوص انتظار دارید، ارائه می دهد. قیمت های پیشنهاد شده را یادداشت کنید و یک لیست قیمت تهیه کنید . همچنین اختلافات قیمتی را نیز یادداشت کنید . ۲- چه کسی بازار مسکن را تکان می دهد. اگر شما بدانید که چه کسی در بازار مسکن در حال خرید و فروش است درک روشنی از روشهای جذب خریداران و اینکه آنها چه نوع خریداری هستند به دست می آورید. آیا شما در محله ای زندگی می کنید که مردم آن درحال خرید خانه برای زندگی هستند یا در جایی زندگی می کنید که به قصد اجاره، به خرید خانه می پردازند و دنبال یک تخفیف خوب می گردند . آیا شما به رقابت در بازاری می پردازید که سیل عظیمی از خانه های تازه ساخت برای فروش گذاشته شده یا به فروش یک خانه جدید در بین خانه های قدیمی می پردازید. شناخت این موارد به شما در درک بهتر قیمت های عرضه و تقاضا کمک می کند. ۳- مشورت با یک مشاور املاک متخصصان این حرفه بیشتر از شما درباره این موارد اطلاع دارد و هر روز با این نوع معاملات سر و کار دارند. وقتی به یک مشاور املاک مراجعه می کنید از آنها در مورد وضعیت بازار برای محله ای که شما در آن زندگی می کنید و دامنه تغییرات قیمت ها سوال کنید . از آنها بپرسید که نرخ جذب خریدار باید چه اندازه باشد تا به شما این برداشت را بدهد که اوضاع بازار خوب است ، و چقدر طول می کشد که همه خانه ها در بازار مسکن به فروش برسد. اگر عرضه بیشتر از تقاضا است، از مشاوران املاک مجرب بپرسید که برای متعادل ساختن موجودی چگونه قیمت گذاری می کنند. ۴- قیمت گذاری راهبردی اگر به دنبال فروش سریع خانه خود هستید ممکن است از قیمت گذاری راهبردی برای اطمینان از اینکه خانه شما سریع به فروش می رسد استفاده کنید. تخفیف دادن قیمت خانه از همان ابتدا با یک نرخ معین نسبت به فردی که برای فروش سریع خانه به طور مداوم تخفیف می دهد، یک مزیت قیمت گذاری به دست می دهد. برای مثال اگر در هر ماه ۱ درصد افت قیمتی وجود داشته باشد و قصد شما این باشد که خانه را ظرف سه ماه به فروش برسانید از همان ابتدا ۳ در صد تخفیف را کنار بگذارید. بنابر این اگر قصد فروش خانه با قیمت ۴۰۰هزار دلار در بازار را دارید باید قیمت را در حدود ۳۸۸ هزار دلار قرار دهید. البته ممکن است پیش بینی بازار مسکن دشوار باشد ، اما زمانی که این کار را انجام می دهید، بدین معناست که خانه خود را سریع به فروش رسانده اید. ۵- باید بدانید که خانه شما چقدر می ارزد؟ با چند مشاوران املاک صحبت کنید .توسط یک متخصص ارزیابی، یک برآورد قیمت داشته باشید . مقایسه کنید. خانه های مشابه را بررسی کنید. روی هم رفته، این اطلاعات به شما یک تصویر روشنی از ارزش فعلی خانه شما می دهد. ۶- کسر هزینه کمیسیون از قیمت فروش اگر شما خود اقدام به فروش می کنید و می خواهید سریعتر این کار انجام شود، نصف هزینه کمیسیون را از قیمت فروش کسر کنید . نرخ استاندارد کمیسیون ۶ در صد است بنابراین قیمت خانه ای با ۳۰۰هزار دلار و ۳ در صد کمیسیون در بازار۲۹۱هزار دلار تعیین می شود. اگر خانه شما به فروش نرفت و شما تا پایان کار نیاز به کمک یک مشاور املاک دارید ، باید هزینه های کمیسیون را تحت پوشش قرار دهید که اغلب منجر به بالا بردن قیمت فروش یا کاهش سود می شود. ۷- ببینید آیا واقعاً مجبور به فروش خانه در حال حاضر هستید. اگر شما مایلید بهترین قیمت ممکنه را برای خانه خود تعیین کنید و بازار محلی را به دست بگیرید، ببینید، می توانید در فروش خود تاخیری بیندازید. در غیر این صورت ، فروشندگان در بسیاری از بازارها تمایل به پذیرش کاهش ارزش خانه خود ، بیشتر از آنچه که تصور می کردند ،دارند. کسادی بازار یا تغییر شرایط می تواند شما را به نقطه ای برساند که مجبور به فروش سریع خانه شوید. اما در مواقعی که مجبور به نقل مکان نیستید (و یا تا زمان بهبود بازار محلی خود می توانید خانه ای را اجاره کنید)، صبر و شکیبایی بهترین گزینه است. اگر می بینید سود مورد انتظار خود را به دست نمی آورید،

۷ مهارت لازم برای تجارت در عرصه املاک و مستغلات

حرفه املاک و مستغلات هر روز در حال تغییر است ، اما کیفیت کار متخصصان این حرفه تغییری نکرده است . جزئیات کار مانند تکنولوژی در حال پیشرفت ممکن است تغییر کند ولی مهارت های اساسی کار همیشه یکسان هستند .

اگر شما این مهارت ها را داشته باشید در هر بازاری موفق خواهید بود.

مهارت اول: ملاقات با افراد جدید

یک واقعیت ساده این است که اگر شما هرگز با افراد جدید ملاقات نکنید مشتری جدیدی هم برای فروش وجود نخواهد داشت. مهم نیست که شما برای اولین بار از طریق اینترنت یا تلفن یا شخصی با مشتری مواجه شده اید. با آنها در مورد یک یک نیازها یشان گفتگو کنید و حداقل شروع مسیر موفقیت را هموار کنید .

مهارت ۲: ایجاد ارتباطات شخصی

برای موفقیت درکسب و کار خود لازم نیست که در هر کاری بهترین باشید. شما فقط باید کاردان و مردم دار باشید .مردم از کسانی خرید می کنند که آنها را دوست دارند. حیطه روابط خود با مشتریان را گسترش دهید و اعتماد آنها را به خود جلب کنید ،با این کار۹۰ درصد روند فروش شما انجام می شود. آیا یک راه سریع برای جلب اعتماد می خواهید ؟ همه چیز را به مشتریان حتی اگر به نفع شما نباشد بگویید. به آنها نشان دهید که کار صادقانه برای شما از هر چیزی مهم تر است. البته این بدان معنا نیست که شما شکایت هفته گذشته خود را به آنها بگوید تا مایه نگرانی آنها را فراهم آورید. بلکه بیان این مطلب است که خانه های محله های دیگر با همان متراژ ارزان تر هستند. اگر شما یک خانه را با قیمت بالاتری به آنها بفروشید می فهمند که شما اقدام غیر قانونی انجام داده اید. و به آنها نشان می دهد که در بعضی مواقع منافع شما بر جلب اعتماد مشتریان برتری دارد.

مهارت ۳: پیگیری هر مشتری

پیگیری مشتری یک مبحث مهمی است که مشاوران املاک در آن ناموفق عمل می کنند. اگر شما نمی خواهید اطلاعات مشتریانی که جذب کرده اید و تا آخر کار با او بوده اید ،را بگیرید، هرگز یک مجری عالی نخواهید شد. تا آخر کار بودن با یک مشتری و انجام معامله ، برای ایجاد یک خط ارتباطی استوار و عمیق و تداوم کسب و کار خود بسیار مهم است. این بدان معنا است که شما نیاز به یک سیستمی دارید تا اطمینان حاصل کنید هیچ چیز از قلم نیفتاده یا فراموش نشده است. حداقل اطلاعات مشتریان بالقوه باید دریک مکان نگهداری شوند. که شامل

• نام شخص

• اطلاعات تماس

• در مورد چه اموالی به شما مراجعه کرده اند.

• چه زمانی را برای مهاجرت در نظر گرفته اند.

• آیا آنها خریدار هستند یا فروشنده یا هر دو .

• اگر خریدار هستند به دنبال چه خانه ای و در کدام محله می گردند.

• رفتارهایی که احساسات آنها را جریحه دار می کند چیست (چه چیزهایی آنها را هیجان زده یا عصبانی می کند).

اگر شما تمام اطلاعات مورد نیاز را در اختیار ندارید، از تماس دوباره با آنها برای کسب اطلاعات بیشتر هراسی به دل راه ندهید. و حتی اگر اطلاعات مورد نیاز را دارید ، مرتباً به ارتباطات خود ادامه دهید تا مطمئن شوید که آنها تا پایان مسیر با شما هستند. نگران این نباشید که شما برای آنها مزاحمت ایجاد می کنید در عوض نگران این باشید که شما را فراموش کنند .

مهارت ۴: از آنها بپرسید که چه چیزی را در نظر دارند.

معمولاً این امر برای مشاور املاکان تازه کار یک مشکل بزرگ است ، اما جای تعجب است که چه تعداد از کهنه کارها نیز این قطعه از پازل را فراموش می کنند. این کار همیشه آسان نیست، اما شما مجبور ید برای تماس با آنها سوالاتی را بپرسید. در باره نحوه فروش ، قرار ملاقات ، شماره تماس شخصی که مشتری به او اشاره می کند را بپرسید. منتظر این نباشید که مردم به شما زنگ بزنند ، مشتریان آمادگی خود را اعلام کنند یا اینکه خریداران به شما بگویند این خانه را می خواهند . مستقیماً از او بپرسید ، این همان خانه ای است، که شما می خواهید؟” اگر شما درست این قسمت را امضا کنید من همین فردا خانه شما را برای فروش می گذارم” کدام روز برای شما بهتر است: ۶ بعد از ظهر دوشنبه یا ۳ بعد از ظهر پنج شنبه ؟ چرا شماره تلفن دوستان خود را به من نمیدهید تا از این پس مجبور نباشید به چیزی دیگری فکر کنید؟ همه اینها سوالات سر بسته عالی است که توسط برخی متخصصان مشاغل استفاده می شود.

مهارت ۵: تعیین انتظارات مناسب و بجا

بعد از آن که شما یک قرارداد را امضا کردید و مشتریان شما به این قرارداد پایبند هستند، نوبت به مذاکره بر سر انتظارات است ، و اشتباه نکنید حتماً انتظاراتی به وجود می آید- آیا شما این انتظارات را تعیین کرده اید یا مشتریان شما آنها را انجام داده اند. تعیین انتظارات به این دلیل دارای اهمیت است که شما نمی خواهید با توقعات مشتریان که بدون مشورت با شما تصمیم گرفته اند ، غافلگیر شوید ، بهترین مشاور املاک کسی است که در تعیین این انتظارات استادانه عمل کند، آنها می دانند که چه زمانی برای این کار مناسب است ، و وعده هایی که از پس آن بر نیایند، نمی دهند. آنها این امکان را فراهم می آورند که مشتریان بلافاصله از تغییرات با خبر شوند و انتظارات جدید را به سرعت و قاطعانه مطرح می کنند، آن جا را ترک نکنید که مشتریان تعجب کنند (و نگران شوند) که بعد از آن چه اتفاقی می افتد.

مهارت ۶: بررسی جزئیات

شما باید با تجارت مانند یک تجارت رفتار کنید. این بدان معناست که با داشتن یک سیستم مراقبتی به جا، مطمئن شوید که کارها سر موعد انجام شده ،ارزیابی ها ترتیب داده شده ، جواب بازرسی خانه به موقع آمده، قرار ملاقات ها فراموش نشده، و مشکلات حل شده است. شما حتی باید سیستمی را در اختیار داشته باشید که به شما اطمینان دهد مشتریان تان تمام جزئیاتی که برای وارسی نیاز دارند را درک کرده باشند. تا پایان معامله صبر داشته باشید اجازه ندهید هیچ چیز از کنترل شما خارج شود. برای جلو گیری از فسخ معاملات سالانه ، مشاور املاکان با تجربه درصد انعقاد قرارداد را بهبود و در آمدهای هر ساعت خود را افزایش می دهند.

مهارت ۷: توجه بیشتری به پول

بیشتر مشاوران در صحبتی که با ما داشته اند به این نکته اشاره کردند که این مهارت ها در باره کسب پول نیست بلکه در باره رفتار با مردم است. من عاشق کمک کردن به مردم هستم . اما اگر شما بر کسب پول توجه ای ندارید بدین معنا نیست که شما نمی خواهید کسب در آمد کنید . معاملات املاک و مستغلات تجارت شما است، وسیله امرار معاش شما است و حق شماست که برای ارائه خدمات و مهارت های خود سودی دریافت کنید. اگر شما توجهی به کسب پول نداشته باشید، کارهایی را انجام می دهید از جمله:

• مذاکراتی خارج از کمیسیون شما

• دریافت نکردن هیچ حق الزئمه ای برای ارجاع مشتریان به بنگاه دیگر

• بر روی لیست هایی که به شما یک سود مناسبی را اختصاص نداده ، کار می کنید.

همه این موارد به این دلیل است که شما سخت کار می کنید و پولی که سزاوار شماست ، به دست نمی آورید. وظیفه کار شما اصلاح اشتباهات جهان نیست بلکه شغلی برای امرار معاش شما است. این توجهات در مورد تعداد معاملاتی که شما انجام می دهید، نیست ، بلکه در این مورد است که چقدر پول بعد از اتمام معامله به دست آورده اید. اگر شما امید موفقیت دارید باید به پول نیز توجه کنید. اگر شما سودی به دست نمی آورید پس یک موسسه خیریه باز کرده اید نه یک کسب وکار و مانند یک موسسه خیریه کمک مالی

برای پرداخت هزینه ها هم وجود ندارد. شما باید با تغییرات تکنولوژی ، مقررات صنعت، اولویت های خریدار و فروشنده ، و شرایط اقتصادی همگام باشید. مهارت هایی که در بالا ذکر شد بیشتر از یک طرح بازاریابی چشمگیر یا تکنیک های رسانه اجتماعی جدید به شما کمک می کند. مهم نیست که در بازار املاک و مستغلات چه خبر است، این مهارت ها از یک مشاور املاک خوب تا مشاور املاک دیگر متفاوت است .

براي خريد يا انتخاب يك واحد مسكوني يا آپارتمان خوب، چه ويژگي هايي را درنظر مي گيريد؟ حداقل پنج گام براي اين انتخاب، اساسي است: اهميت سبک زندگی، مساحت فضاهاي موردنياز، نسبت مشاعات ساختمان به مساحت كل آپارتمان، كيفيت ساختمان و كيفيت اجزاي آن.

 

به گزارش ConsBank، وب سايت ساختمان هاي مارك دار، در مطلبي با عنوان «نكاتي كه از خريد ملك نمي دانيم» گام هاي مهم براي خريد يا انتخاب يك آپارتمان را به زبان ساده تشريح كرده است.

 

بر اساس اين گزارش، این مطلبی صرفا برای خریداران آپارتمان نوساز نیست، وقتی عمیق تر به موضوع بیاندیشیم که ساختمان یک سرمایه ملی است، حاصل تفکر ، خلاقیت ، زمان و سرمایه است معتقد می شویم که همگی با هم به موضوع فکر کنیم که چگونه می توانیم با تغییر رفتار انتخاب آپارتمان خوب به حفظ بهتر این سرمایه ملی کمک کنیم.

 

گام اول: اهمیت سبک زندگی در انتخاب آپارتمان

 

اولین موضوع مهم در انتخاب یک آپارتمان این است که قسمت شب و روز یا به عبارت دیگر قسمت خصوصی و قسمت عمومی یک آپارتمان از هم جدا باشند به عبارت ساده تر اینکه بخشهایی از آپارتمان که در زمان خواب از آنها استفاده می کنید "مثل اتاق خوابها و سرویسهای بهداشتی" با فضاهایی که در طول روز از آنها استفاده می شود تداخل نداشته باشد . عامیانه تر اینست که برای اینکه از اتاق خواب به حمام بروم نیازی نباشد که از سالن پذیرائی یا آشپزخانه و یا حتی نشیمن عبور کنم. بدیهی است که اتاق خوابها در طول شب استفاده میشوند و نیازی نیست که نور زیادی داشته باشند ولیکن نشیمن و آشپزخانه که بیشتر طول روز از آنها استفاده میشود بهتر است که در محل پر نورتر ساختمان واقع شده باشند بصورت خلاصه اینکه قسمت شب آپارتمان در ضلع شمالی و قسمت روز آپارتمان در ضلع جنوبی آپارتمان واقع شده باشد و ضمنا اینکه اتاق خوابها بهم نزدیک باشند و سرویس بهداشتی میهمان در قسمت خصوصی آپارتمان واقع نشده باشد و آشپزخانه ضمن ارتباط با قسمت خصوصی آپارتمان در قسمت روز آپارتمان واقع شده باشد.

 

ورودی آپارتمان حائز اهمیت است و اصولا اولین برخورد هر کسی در یک واحد مسکونی در ورودی آپارتمان است و این مکان باید بتواند آرامش اولیه و رفع تنش محیط بیرون از آپارتمان را ایجاد نماید لذا یک کمد یا رختکن و یک آینه شفاف و بزرگ و محلی برای گذاشتن کیف و کفش وچتراز ضروریات زندگی امروزی بنظر میرسد.

 

اصولا خانواده های ایرانی در طبخ غذاهای خوش رنگ و بو مهارت دارند ولی همین بوی خوش در زمانیکه میهمانان در سالن منتظر میزبانشان هستند خوشایند نیست بهتر است در زمان خرید آپارتمان به بسته یا باز بودن آشپزخانه توجه ویژه ای مبذول داشت و حتی اگر به هر صورت آشپزخانه اوپن را ترجیح میدهیم به تهویه هوای آشپزخانه و بسته بودن قسمت ریخت و پاش آن (قسمت کثیف آشپزخانه) و جلوه ویژه قسمت زیبای آشپزخانه (قسمت تمیز آشپزخانه) توجه داشته باشیم. داشتن یک انباری حتی خیلی کوچک در کنار آشپزخانه امتیاز بزرگی محسوب میگردد.

 

گام دوم: مساحت فضاهای مورد نیاز در یک آپارتمان ایده آل

 

هر خانواده برای مساحت آپارتمان مورد نیاز خود دلایل خاصی دارد و اصولا برای این منظور که بیشتر یک امر احساسی و سلیقه ای است ، هیچگاه نمیتوانیم الگوی مصرفی تعیین کنیم ولیکن ابعاد قسمتهای مختلف آپارتمان مورد نیاز یا بهتر بگویم حداقل ابعاد مورد نیاز را میتوانیم بررسی کنیم و البته جمع مساحت این بخشها میتواند به انتخاب بهتر متراژ آپارتمان مورد تقاضای خانواده کمک شایانی نماید .

 

 اول از "ورودی آپارتمان" شروع میکنیم که پس از باز شدن درب آپارتمان اولین برخورد با فضاهای جدید را ایجاد می نماید این فضا برای آپارتمانهای کوچک حدودا (۱۲۰تا ۱۴۰) × (۱۴۰ تا ۱۸۰) سانتیمتر است یعنی تقریبا مساحتی بین ۷/۱ متر مربع تا ۵/۲ متر مربع و برای آپارتمانهای متوسط حدودا (۱۲۰تا ۱۴۰) × (۲۱۰ تا ۲۷۰) سانتیمتر است یعنی تقریبا مساحتی بین ۵/۲ متر مربع تا ۷/۳ متر مربع و برای آپارتمانهای بزرگ حدودا (۱۷۰تا ۲۱۰) × (۲۱۰ تا ۲۷۰) سانتیمتر است یعنی تقریبا مساحتی بین ۵/۳ متر مربع تا ۷/۵ متر مربع مطابق بررسی شماتیک زیر ولیکن توجه داشته باشید که ملاک ارزش ، ابعاد است و نه مساحت .

 

دوم"آشپزخانه" که باید امکان پذیرش و نصب لوازم مورد نیاز خانواده از قبیل اجاق خوراک پزی ، سینک ظرفشوئی ، هود ، فر ، یخچال ، ماشین لباسشوئی ، ماشین ظرفشوئی و ... را داشته باشد. اگر در دو طرف آشپزخانه کابینت وجود دارد فاصله بین دو کابینت باید حداقل ۱۲۰ سانتیمتر باشد و ضمنا گنجایش لوازم مصرفی و روزمره منزل را نیز داشته باشد وجود یک انباری مواد مصرفی و میز آشپزخانه امتیاز بزرگی بشمار می آید.

 

سوم"سالن پذیرائی و غذاخوری و نشیمن" است .

 

برای "سالن پذیرایی" بر اساس سلیقه و مهارت در چیدمان آن و تعداد میهمانان معمول باید فضا را محاسبه نمود. برای بدست آوردن ابعاد مورد نیاز این بخش از آپارتمان ، برای محاسبه فضای مورد نیاز ، هر مبل تک نفره را ۷۰ تا ۸۰ سانتیمتر مربع و مبل چند نفره را به تعداد نفرات آن در همین ابعاد ضرب نمائیم مثلا برای کاناپه سه نفره طول ۲۱۰ تا ۲۴۰ سانتیمتر را در نظر میگیریم و در نهایت فضای یک میز را هم در وسط مبلمان به مجموع فضای بدست آمده اضافه می نماییم.

 

برای "سالن غذاخوری" عرض میز را ۱۱۰ سانتیمتر و طول آنرا بر اساس هر نفر ۶۰ سانتیمتر محاسبه مینمائیم مثلا برای یک میز ۸ نفره ابعاد ۱۱۰×۱۸۰ سانتیمتر را در نظر میگیریم و به طول و عرض آن یک متر جهت قرار دادن صندلیها اضافه میکنیم یعنی یک فضای ۲۱۰×۲۸۰ سانتیمتری برای این منظور فضایی مناسب به شمار می آید.

 

و برای "نشیمن" نیز مطابق همین ابعاد عمل میکنیم فقط یک فاصله حداقل سه متری از محل قرار گرفتن تلویزیون تا محل نشستن را مد نظر قرار دهید.

 

چهارم"اتاق خوابها" که به واسطه قرار گرفتن تخت خواب دونفره یا تک نفره و بقیه ملحقات چیدمان مشکل تری دارند. توجه بفرمائید که بهتراست امکان قرار گرفتن تخت خواب را هم در عرض و هم در طول اتاق خواب بررسی فرمائید و برای عبور کردن از بین لوازم سرویس خواب حداقل یک مسیر عبور ۶۰ ساتنتیمتری را در نظر بگیرید مطابق بررسی شماتیک زیر

 

یعنی اینکه برای یک اتاق با تخت دو نفره حداقل ابعاد ۳۴۰×۳۵۰ سانتیمتر کافی است . باز هم توجه داشته باشید که ابعاد مهم هستند و مساحت اتاق در درجه دوم قرار دارد .

 

پنجم"سرویـسهای بهداشتی" هم همـانطور که باید ابعاد مناسب و راحتی داشته باشند باید زیبا و قابل استفـاده نیز باشـند و بهترین و سـاده ترین آزمایش در مورد مناسب بودن ابعاد آن اینست که وقتی درب را باز میکنیم به هیچیک از سرویسهای بهداشتی برخورد نکند و وقتیکه در داخل حمام و یا توالت هستیم بدون هیچ مشکلی درب را باز کنیم و خارج شویم.

 

گام سوم: نسبت مشاعات ساختمان به مساحت کل آپارتمانها

 

به طور کلی هرچه نسبت مساحت مشاعات ساختمان به مساحت مفید کل آپارتمانها بیشتر باشد قطعا در آن ساختمان امکانات بیشتری پیشبینی شده است و آسایش بیشتری را برای ساکنین به ارمغان خواهد داشت. فضاهایی مانند لابی ورودی و استخر و سونا و سالن ورزشی و سالن اجتماعات و سالن انتظار و پارکینگ اضافی و انباری که با هزینه سازنده ساخته میشوند مستقیما در قیمت نهایی آپارتمان تاثیر بسزائی دارند.

 

در یک ساختمان خوب نسبت مساحت مشاعات حدودا معادل ۴۰% مساحت کل مساحت مفید آپارتمانها است ولی هر چه این نسبت بیشتر باشد نشانه مرغوبیت ساختمان و آسایش بیشتر برای ساکنین است و طبیعتا خریداران باید مبلغ بیشتری برای هر مترمربع مساحت آپارتمان خود پرداخت نمایند.

 

مثلا ساختمانی را در نظر بگیرید با ۱۵ واحد مسکونی و ۲۰۰۰ مترمربع مساحت بنای مفید و ۸۰۰ مترمربع مساحت مشاعات از قبیل لابی و پارکینگ ، این ساختمان از لحاظ نسبت مسکونی مفید و مشاعات میتواند ساختمان خوبی باشد ولیکن با مشاعات کمتر از ۸۰۰ متر مربع یا همان ۴۰% دیگر در این گروه جای ندارد و بدیهی است ساختمانی با ۱۵ واحد مسکونی و ۲۰۰۰ مترمربع مساحت بنای مفید و ۱۶۰۰ مترمربع مساحت مشاعات (نسبت مشاعات به مفید ۸۰%) مرغوبتر و طبیعتا گرانتر است و بعلاوه اینکه هرچه شما سهم بیشتری از مشاعات داشته باشید ، سهم بیشتری ازکل زمین ملک مورد نظر را هم دارید .

 

گام چهارم: کیفیت ساختمان

 

کیفیت ساختمان را به هشت دسته تقسیم میکنیم:

 

■کارهای زیر بنایی مثل فونداسیون و اسکلت ساختمان

■نازک کاری ساختمان

■تاسیسات مکانیکی زیر بنایی ساختمان مثل لوله کشی و سیم کشی الکتریکی

■سیستم های گرمایشی و سرمایشی ساختمان

■سیستم های الکتریکی هوشمند

■درب و پنجره

■دکوراسیون داخلی

■تجهیزات ساختمان

■کارهای زیر بنایی مثل فونداسیون و اسکلت ساختمان

فونداسیون و اسکلت ساختمان از مواردی هستند که پس از نازک کاری پوشیده میشوند و خریداران در این مورد میتوانند از متخصصین ساختمان نظر بخواهند ولیکن گزارشات نتایج آزمایشگاهی تست بتن برای ساختمانهای اسکلت بتنی و تست جوشکاری برای ساختمانهای اسکلت فلزی از اهمیت بسزایی برخوردار است .

 

■نازک کاری ساختمان و دکوراسیون ساختمان

نازک کاری در کلام حرفه ای همان دیوارچینی و کارهای بعد از آن مثل کاشیکاری و گچکاری و سنگکاری است . دیوارچینی از دید خریدار بی اهمیت جلوه میکند و بیشتر به مواردی همچون کاشیکاری، مدل و رنگ آن و سنگکاری و نوع و رنگ آن میپردازند ولیکن توجه داشته باشید که اهمیت دیوار چینی بیشتر از سایر موارد مذکور است. حتما تا بحال در آپارتمانی زندگی کرده اید که بوی ناخوشایند حمام و توالت را حتی با دربهای بسته از چند متری احساس میکرده اید و صدای گفتگوی بچه ها و آپارتمان مجاور حتی با دربهای بسته در سالن نشیمن هم قابل شنوائی است علت این امر نبستن بالای درب در قسمت بالای سقف کاذب است که غیر قابل روئیت است و دوم اینکه از بلوکهای نا مرغوب که عایق صدا نیستند استفاده شده است و یا اینکه دیوار از ضخامت کافی برخوردار نیست. پس بطور خلاصه این نکات کلیدی را بخاطر بسپارید ۱- استفاده از بلوکهای عایق حرارت و صدا ( بلوکهای سبک اصطلاحا سیپورکس و مشابه آن) ۲- ضخامت ۲۰ سانتیمتر برای دیوارهای خارجی و دیوار همسایه مجاور و ۱۰ سانتیمتر برای حد فاصل اتاقها ۳- استفاده از عایق رطوبتی مرغوب در سرویسهای بهداشتی ۴- استفاده از عایق صوتی در کف آپارتمان خصوصا سالن پذیرائی ۵- بسته بودن کامل دیوارچینی در بالای سقف کاذب ۶- عایق کاری کامل بام با عایق رطوبتی و حرارتی و در صورتیکه تردد روی بام متصور است عایق صوتی هم در نظر گرفته شود.

 

■تاسیسات مکانیکی و الکتریکی زیر بنایی ساختمان مثل لوله کشی و سیم کشی برق

کیفیت لوله های آبرسانی برای آب مصرفی سرد و گرم و سیستم های سرمایشی و گرمایشی خیلی متفاوتند و بر اساس نسبت کیفیت و قیمت به لوله های فلزی گالوانیزه که رایج ترین و ارزانترین است تا لوله های پلی اتیلن و پلی پروپیلن و لوله های پنج لایه و لوله های مسی که گرانترین و بهترین است طبقه بندی میشوند و از لحاظ لوله های فاضلاب توجه داشته باشید لوله های چدنی کیفیت خوبی دارند ولی لوله های پلیکا از نوع چسبی یا پوش فیت در زمان عبور فاضلاب سروصدای زیادی دارند و این مشکل در لوله های PVC از نوع چند لایه برطرف گردیده است ولی تولید داخلی ندارد.

 

برای سیم کشی تاسیسات الکتریکی باید از سیمهای استاندارد استفاده شود و سیم کشی برق اضطراری یک امتیاز بزرگ محسوب میگردد.ضمنا میتوانید تابلوی فیوزها را با دقت نگاه کنید هر چه تعداد فیوزها بیشتر باشد نشاندهنده اینست که سیستم برق کشی در قسمتهای مختلف آپارتمان بیشتر تفکیک گردیده است و از کیفیت بهتری برخوردار است.

 

■سیستم های گرمایشی و سرمایشی ساختمان

در ساختمانهایی که تعداد واحدهای آپارتمانی کم است یا اینکه متراژکل بنا کم باشد(حدود ده واحد یا کمتر از ۱۰۰۰ مترمربع) مقرون بصرفه تر است که از سیستمهای خنک کننده مجزا و برای گرمایش از پکیج دیواری یا زمینی مجزا و رادیاتور استفاده شود و در ساختمانهای بزرگتر و با تعداد بیشتر منطقی تر است از سیستمهای سرمایشی مرکزی (چیلر) و برای گرمایش از دیگ چدنی یا فولادی و فن کویل سقفی یا زمینی که آبگرم مصرفی کل ساختمان را نیز تامین مینماید استفاده گردد .

 

■سیستم های الکتریکی هوشمند

امروزه در ساختمانهایی که از کیفیت ساخت مطلوبتری برخوردارند از سیستم های برقی هوشمند استفاده میگردد و این سیستم ها بسیار متنوع هستند و دو نمونه بسیار رایج آنها عبارتند از IEBوX۱۰ که در آینده نزدیک مقاله جداگانه تشرحی جهت استفاده کارشناسان و علاقه مندان محترم ارائه خواهد شد. بطور کلی این امر باعث صرفه جوئی در مصرف برق و آسودگی و آرامش بیشتر نیز میشود و حتی شما میتوانید از خارج از منزل روشنائی و لوازم برقی آپارتمانتان را روشن و یا خاموش کنید.

 

■درب و پنجره

بهترین نوع دربها آنهایی هستند که بر اساس ابعاد درخواستی ساخته میشوند و در ساخت آنها و چهارچوب متعلقه کاملا از چوب استفاده شده است و قیمت آنها نیز بر اساس نوع چوب استفاده شده بسیار متفاوت است مثلا چوب بلوط بسیار مقاوم و گران قیمت است و رگه های بسیار متفاوت از بزرگ تا کوچک با رنگهای روشن و تیره جلوه خیره کننده ای دارد و چوب راش رگه های ریز و نقطه های مشکی رنگ دارد و از لحاظ قیمتی در ردیف متوسط قراردارد و چوب کاج که اصطلاحا چوب روسی نامیده میشود و بستگی به برش چوب دارای رگه های درشت یا نا معلوم میباشد و از لحاظ قیمت هم در ردیف سوم قراردارد و ضمنا موریانه این چوب را دوست ندارد لذا برای استفاده در مناطق پر مخاطره از لحاظ موریانه مثل شمال کشور بسیار مناسب است.

 

توجه فرمائید برای تشخیص نوع چوب به کارشناس مربوطه مراجعه فرمائید چون خیلی دیده شده است که چوبهای نا مرغوب را با نقاشی پلیستر شبیه چوبهای دیگر تزئین کرده اند.

 

پنجره ها خیلی متنوع هستند و از لحاظ کیفیت نیز خیلی متفاوت و توضیح کامل آن مقاله مجزائی را نیازمند است که در آینده نزدیک ارائه خواهد گردید فقط این موضوع را در نظر داشته باشید که بهترین آنها از لحاظ کیفیت ، پروفیل آلومینیوم ترمال بریک با شیشه دوجدارهکه حداقل یکی از جدارهای آن شیشه شش میلیمتری باشد و در مرحله دوم پنجره های UPVC با شیشه دوجداره قراردارند ولیکن توجه داشته باشید که از لحاظ کیفیت گونه های متفاوتی وجود دارد و امکان تغییر رنگ آنها با توجه به تابش آفتاب احتمال دارد ولی به هر حال درزبندی آنها در درجه نخست اهمیت قراردارد و برای تست آن میتوان یک اسکناس را از طول لای پنجره قراردهید و پنجره را ببندید مشاهده میفرمائید که به سختی میتوانید اسکناس را بیرون بکشید و امکان پاره شدن اسکناس زیاد است.

 

■دکوراسیون داخلی

در مورد دکوراسیون داخلی آپارتمان و لوازم مورد استفاده شده سخن بسیار است ولیکن در زمان خرید آپارتمان به ذکر این نکته بسنده مینمایم که در طراحی دکوراسیون داخلی که امری سلیقه ای است حتما اول از همه به کاربرد و بعد به شکل موضوع مورد نظر و همخوانی از لحاظ شکل و جنس و رنگ با سایر لوازم منزل توجه بفرمائید. ضمنا به این موضوع هم گوشه نظری داشته باشید که همیشه تغییر همه یا بخشی از کارهای تزئینی و دکوراتیو به سادگی و بدون تغییرات وسیعتر امکان پذیر نیستند.

 

■تجهیزات ساختمان

منظور از تجهیزات آپارتمان آنهایی هستند که براحتی بشود آنها را عوض کرد و تغییر آنها براحتی مقدور باشد مثل فرش کف اععم از سنگ و سرامیک وپارکت و موکت و یا کابینت آشپزخانه با هود و سینک واجاق و یخچال و سرویسهای بهداشتی و دستگیره دربها و چراغهای روشنائی و ... درست است که این اقلام در ظاهر خیلی مهم هستند ولی از لحاظ مادی رقم بسیار کوچکی را (حدود۱۰%) در مجموع یک آپارتمان تشکیل میدهند و حتی اگر قابل تحمل باشند چند سال پس از استفاده از آپارتمان شاید ترجیح بدهید آنها را عوض کنید لذا در انتخاب آپارتمان تجهیزات استفاده شده را نباید ملاک انتخاب قرار داد هر چند که این بخش بسیار خوش منظر و گول زننده است.

 

گام پنجم: کیفیت اجزای ساختمان

 

درست است که کیفیت اجزای ساختمان خیلی مهم است که از چه مصالحی استفاده میکنیم ولیکن این نکته هم خیلی مهم است که از این مصالح چگونه استفاده میکنیم ، درست مانند آشپزی که از ابزار و لوازم خوب و موادغذایی مرغوب استفاده کند ولیکن محصول آن میتواند یک غذای خوشمزه و زیبا باشد یا یک غذای بدمزه و بد ریخت.

 

اولین برخورد ما با ساختمان نمای آنست ، خوب نمای ساختمان باید زیبا و شکیل باشد ولی نباید اجازه بدهیم که ما را مسخ کند چون فقط آنرا یک یا دو بار در روز و آنهم برای چند لحظه آنرا میبینیم ولی در عوض حداقل برای چند ساعت در آپارتمانمان اقامت داریم. شکلهای خیلی مدرن همانطور که خیلی جذاب هستند خیلی زود هم خسته کننده میشوند.

 

دومین برخورد ما با کف سازی است . جدا از جنس کف سازی که بستگی زیادی به وسعت ،نور و فضا دارد کیفیت کف سازی باید بگونه ای باشد که قناسی های فضاها را بپوشاند و نقش جذابی هم داشته باشد ضمنا قرنیزهای با کیفیت و زیبا هم تاثیر زیادی در نمایش بهتر کف سازی دارد.

 

سومین برخورد ما با سقف است که دو نقش دارد یکی ایجاد حجم و دیگری پردازش نورو صوت . توجه بفرمایید بجز در مورد ایجاد حجم (بلند یا کوتاه بودن ارتفاع کف تا سقف از لحاظ روانشناسی )، ایجاد حجم اضافی باید دو نقش مفید داشته باشد ،اول از جهت نورپردازی اععم از موضعی و گسترده و دوم از جهت شکستن صدای همهمه محیط و یا اکوستیک ، در غیر اینصورت در اوایل خرید آپارتمان ویا برای میهمانان خیلی زیبا و جذاب و برای صاحبخانه خیلی خسته کننده خواهد بود . در این مورد باید به چیدمان مبلمان بصورت مورد نظرمان با در نظر گرفتن محل قرار گرفتن لوستر و کلید و پریزها خیلی توجه نماییم ،البته موارد اشاره شده فقط در سقفهای با ارتفاع برابر یا بیش از سه متر قابل بررسی است لذا در زمان خرید آپارتمان به ارتفاع سقف توجه ویژه بفرمایید.

 

چهارمین برخورد ما با فضاهای ارتباطی است مثل آسانسورها و راه پله هاست.آسانسور از لحاظ فنی و تکنیکی بسیار تخصصی است .ضمن اینکه زیبایی اتاق آسانسور باید مد نظر قرار گیرد ولیکن ابعاد بیش از یک متر در طول و عرض برای آسانسور شش نفره یک اصل است و ضمنا توقف آسانسور در تراز بام و سرعت حرکت ۶/۱ متر در ثانیه نیز حائز اهمیت است. برای پله ها ، زیبایی ظاهری و آسایش و راحتی بالا رفتن و پایین آمدن از نکات اصلی هستند و ضمنا ارتفاع هر پله بین ۱۷ تا ۲۱ سانتیمتر و عرض بیش از یک متر برای هر سنگ پله قابل قبول است ولی نکته مهمتر اینست که اولین تا آخرین پله دارای یک ارتفاع باشند.